Por Daniel Pazinatto, sócio-diretor da Antonio Andrade*
A valorização expressiva no preço dos imóveis já passou a fazer parte do setor imobiliário brasileiro. De acordo com dados do FipeZap, o valor médio do metro quadrado em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro aumentou mais de 100% na última década, superando a inflação do período. Além disso, a demanda projetada para os próximos anos é robusta: a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) estima que, até 2030, o país precisará de mais de 30 milhões de novas residências para suprir o déficit habitacional, impulsionado pelo crescimento populacional e pela longevidade crescente.
Os fatores estruturais e econômicos justificam a alta dos preços e a contínua valorização do mercado. E, para saber lidar com esse movimento, é preciso compreender com clareza toda a dinâmica da indústria, as condições demográficas e as estratégias adotadas por investidores e incorporadoras.
Em primeiro lugar, o desejo de ter um imóvel próprio não é apenas uma aspiração cultural do brasileiro, mas uma necessidade inegociável. A segurança de um lar estabelece as bases para a estabilidade familiar e financeira, o que explica a forte demanda por financiamentos habitacionais. Programas como o Minha Casa Minha Vida refletem esse cenário. Atualmente, 60% dos imóveis do programa, fechados pela MRV, são adquiridos por pessoas entre 18 e 30 anos, de acordo com a própria plataforma.
O crescimento populacional é um fator relevante, pois a mudança nos padrões familiares tem ampliado a procura por novas unidades: os jovens que saem da casa dos pais mais cedo, o aumento do número de divórcios e a maior longevidade fazem com que um mesmo núcleo familiar, antes composto por quatro ou cinco pessoas, se divida em duas ou três residências. O resultado é uma demanda que avança num ritmo superior à capacidade de entrega de novos lares.
Além disso, o brasileiro historicamente enxerga os imóveis como um porto seguro para a preservação patrimonial. Esse comportamento se intensifica em momentos de incerteza econômica e inflação elevada, pois o imóvel é um ativo real e tangível que tende a acompanhar ou até superar a valorização de outras aplicações. De acordo com a Abrainc, 46% daqueles comprados à vista no país são destinados a investimentos com o objetivo de proteger capital e obter valorização a longo prazo.
Nesse caso, diferentemente de outros bens, a precificação de imóveis é fortemente influenciada pelo comportamento dos proprietários. Ao contrário de ações na bolsa ou moedas digitais, que podem ser liquidadas instantaneamente, os imóveis não precisam ser vendidos com urgência. O proprietário pode aguardar condições mais favoráveis para negociar, restringindo a oferta de unidades a preços reduzidos. Essa técnica gera uma resistência estrutural à queda de preços, mesmo em períodos de retração econômica.
Por fim, o encarecimento dos insumos da construção civil é outro vetor para a valorização imobiliária. Matérias-primas como cimento e aço sofreram aumentos expressivos nos últimos anos, impulsionados pela alta do dólar e pela escassez em alguns momentos da pandemia. Além disso, a mão de obra qualificada na construção civil também tornou-se mais disputada, elevando custos operacionais para construtoras e incorporadoras.
Em 2025, o cenário não indica qualquer mudança brusca nessa dinâmica. Enquanto houver demanda aquecida, estoque limitado e custos elevados de construção, os preços continuarão subindo. A ideia de que uma eventual queda populacional reduzirá os preços ignora o fato de que o número de domicílios deve continuar crescendo por décadas. A moradia permanecerá sendo um dos ativos mais desejados e valorizados, consolidando os imóveis como um dos investimentos mais resilientes da economia brasileira.
