Decisão do MEC sobre EAD valoriza FIIs com imóveis educacionais e impulsiona ativos físicos no setor
A recente decisão do Ministério da Educação (MEC) de vetar a modalidade de ensino a distância (EAD) para 5 graduações, entre elas Direito, Psicologia, Enfermagem, Odontologia e Fisioterapia, além de outras restrições para o ensino online, deve provocar efeitos relevantes no mercado educacional e também no setor imobiliário. A medida, que limita a prática do EAD em graduações com forte componente prático e aumenta o peso da importância da sala de aula de modo geral, reforça a relevância de ativos físicos na operação de ensino superior e valoriza fundos imobiliários (FIIs) com exposição a imóveis educacionais.
É o caso do RBVA11, fundo imobiliário gerido pela Rio Bravo Investimentos que aposta em uma tese baseada na resiliência de imóveis de rua no longo prazo e tem parte do portfólio ocupado por operadoras de ensino com foco em cursos da área da saúde, justamente os mais afetados pela nova regulamentação. Segundo Alexandre Rodrigues, gestor do Fundo e sócio da Rio Bravo, “O temor de que o avanço do EAD pudesse, ao longo dos anos, tornar o uso de imóveis físicos em educação obsoleto ou menos relevante sempre esteve no radar de gestores e investidores. Ao montar o portfólio de imóveis educacionais, sempre olhamos a qualidade daquela unidade, quais cursos oferece, qual a infraestrutura lá dentro, quantos laboratórios tem, existe uma análise profunda da operação para além da análise imobiliária tradicional que olha localização, infraestrutura local e de transporte, fluxo de pedestres, etc.”
Alexandre ainda complementa que, a maioria dos ativos educacionais do portfólio do RBVA estão locados para instituições que oferecem cursos da área da saúde e possuem infraestrutura adaptada com laboratórios, clínicas e espaços técnicos que não podem ser substituídos por salas de aula virtuais. “Em 2019, quando a Rio Bravo adquiriu grande parte de seus ativos educacionais por meio do antigo Rio Bravo Renda Educacional (RBED) – posteriormente incorporado ao RBVA11 – já se destacava a resiliência dos imóveis voltados para o setor de saúde, justamente por apresentarem menor vulnerabilidade ao ensino a distância, mesmo antes da pandemia. A nova regulamentação reforça a tese de que determinadas atividades de ensino não podem prescindir da vivência presencial tanto pela necessidade de infraestrutura quanto pela própria dinâmica pedagógica “, comenta Alexandre.
A estratégia do fundo sempre foi direcionada para cursos de maior ticket, tempo de duração e baixa propensão à digitalização completa. Além da previsibilidade dos contratos, a escolha de ativos com esse perfil contribui para um portfólio mais defensivo em momentos de mudança regulatória ou pressão sobre o setor educacional. A nova regulamentação deve trazer impacto positivo para FIIs que tenham essa estratégia, já que tende a aumentar a demanda pelas instituições e valorizar o imóvel no qual os cursos são ofertados.
A medida, publicada no Diário Oficial da União, já repercute entre instituições de ensino, que precisarão reavaliar suas estratégias de expansão via EAD. Para os FIIs que apostaram em educação como uma tendência sólida, mas com critério na seleção dos ativos, o momento é de confirmação de tese. “A nova regra só reforça a nossa tese: certos modelos de ensino exigem presença, e isso depende de espaços físicos bem preparados. Isso valoriza os nossos imóveis e a operação como um todo”, finaliza Alexandre.
