Obras em apartamentos locados exigem atenção a contratos, regras do condomínio e autorização prévia do proprietário
Com o aumento do tempo passado dentro de casa nos últimos anos, muitos inquilinos passaram a olhar com mais atenção para os espaços onde vivem. Pintar uma parede, trocar o piso ou modernizar a cozinha se tornaram desejos frequentes de quem mora em apartamento alugado.
Segundo dados de mercado da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a busca por imóveis para locação aumentou cerca de 8% em 2023, o que influencia diretamente no volume de reformas solicitadas.
No entanto, quando o imóvel não pertence ao morador, há uma série de cuidados a serem tomados. Mesmo pequenas alterações precisam seguir o que está previsto no contrato de locação e nas regras do condomínio. Sem esses cuidados, o inquilino pode acabar arcando com prejuízos ou até enfrentando conflitos judiciais.
O que diz a Lei do Inquilinato
A legislação brasileira é clara ao estabelecer os direitos e deveres de locadores e locatários. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) determina que qualquer benfeitoria feita no imóvel deve ser autorizada previamente pelo proprietário. Essa autorização deve ser formalizada por escrito, preferencialmente com descrição detalhada das intervenções a serem realizadas.
Existem três categorias de benfeitorias previstas em lei: necessárias, úteis e voluptuárias. As necessárias, como o conserto de vazamentos ou infiltrações, são de responsabilidade do locador. Já as úteis, como a instalação de armários planejados ou troca de janelas por modelos mais modernos, podem ser feitas pelo inquilino, mas só geram direito a indenização se houver autorização expressa. As voluptuárias, de caráter meramente estético ou decorativo, não são reembolsadas, mesmo que autorizadas.
Condomínios impõem regras próprias para obras
Mesmo com a autorização do proprietário, o morador de um apartamento alugado precisa seguir as normas internas do condomínio. Isso inclui regras sobre horário de realização das obras, descarte de entulho, uso do elevador de serviço e entrada de prestadores de serviço. A maioria dos condomínios exige que o morador entregue um plano de reforma à administração, incluindo croquis da obra, documentação da equipe envolvida e cronograma das atividades. Mudanças estruturais, como quebra de paredes ou alteração de pontos hidráulicos, geralmente são proibidas sem laudo técnico de um engenheiro civil.
O descumprimento dessas regras pode resultar em multas e advertências, que muitas vezes recaem sobre o proprietário. Por isso, o alinhamento entre locador, locatário e síndico deve ocorrer antes de qualquer intervenção.
Negociações devem ser documentadas para evitar problemas
Embora muitos acordos entre inquilinos e proprietários sejam feitos de maneira informal, o ideal é que toda negociação seja registrada. Um aditivo contratual pode garantir maior segurança às partes, principalmente em reformas de médio e grande porte.
É importante estabelecer, por escrito, quem será responsável pelos custos, qual será o prazo de execução e como ficará a situação do imóvel ao final do contrato. Há casos em que o locador autoriza a obra, mas condiciona a manutenção das alterações ao término do contrato. Em outros, exige que o imóvel seja devolvido em seu estado original.
Esses detalhes evitam desgastes na hora da entrega das chaves, quando divergências sobre o que deve ser mantido ou removido podem se transformar em disputa judicial.
Impacto no valor do aluguel e valorização indireta
Uma dúvida comum é se o inquilino pode pedir abatimento no aluguel caso invista na reforma do imóvel. A resposta vai depender do que foi acordado previamente com o proprietário. Se houver autorização formal para uma benfeitoria considerada útil, o abatimento pode ser negociado. Em reformas maiores, há quem prefira firmar contrato de locação mais longo, com reajustes menores, em troca da melhoria feita pelo inquilino.
Segundo levantamento do Secovi-SP, imóveis reformados têm uma rotatividade menor no mercado de locação e costumam ficar menos tempo vagos. Isso mostra que, mesmo que o locatário não seja diretamente beneficiado financeiramente, as melhorias contribuem para a valorização indireta da unidade.
Planejamento e bom senso são indispensáveis para as obras
Antes de iniciar qualquer obra, o inquilino deve avaliar o tempo que pretende permanecer no imóvel e se o investimento será aproveitado. Trocar pisos, revestimentos ou realizar uma marcenaria sob medida pode não valer a pena se o contrato for curto ou se houver chance de não renovação.
Nesses casos, soluções reversíveis são mais indicadas. Papel de parede removível, tapetes vinílicos e iluminação adaptável podem dar nova cara ao ambiente sem comprometer a estrutura do imóvel. Muitas empresas especializadas já oferecem esse tipo de solução para clientes que vivem de aluguel.
É o mesmo princípio que orienta viajantes a preferirem hospedagem em São Paulo em imóveis bem decorados, mesmo quando sabem que estarão lá por pouco tempo. O conforto e a estética do ambiente têm impacto direto na qualidade da estadia ou da moradia.
Reformar com responsabilidade é possível
Fazer uma reforma em apartamento alugado exige mais do que vontade de mudar o ambiente. É preciso respeitar os limites legais, entender os deveres de cada parte e buscar diálogo constante com o proprietário e o condomínio. Uma adega planejada, uma cozinha mais funcional ou uma nova pintura podem transformar a relação do inquilino com o imóvel. Mas isso só trará benefícios reais quando feito com planejamento, transparência e respeito ao espaço que, embora temporariamente habitado, pertence a outra pessoa.
