Em praticamente toda mesa em que me sento para discutir o futuro do imóvel como ativo no Brasil, observo a mesma inversão: fala-se de tokenizar o imóvel, blockchain, Drex, stablecoins e ativos digitais, enquanto seguimos sem saber, com precisão e em tempo real, quanto vale o estoque imobiliário do país. É como debater o pregão de uma bolsa em que os papéis não têm preço público. A conversa avança no andar de cima, enquanto o porão segue sem fundação.
Vejo o imóvel como um ativo, como qualquer outro investimento. E ativos, em mercados maduros, têm preço dinâmico, liquidez, velocidade de venda e marcação a mercado. Essa é a semântica que precisamos trazer para o universo imobiliário, não como retórica ou mais um buzzword setorial, mas como infraestrutura. É disso que falamos quando tratamos de destravar o ativo imobiliário no Brasil: aplicar ao imóvel a mesma gramática que o mercado financeiro consolidou décadas atrás.
O imóvel é a principal forma de preservação e geração de valor de famílias e empresas brasileiras. Ainda assim, opera com baixa liquidez. Uma transação leva meses. Cada imóvel é tratado como peça única. Cada negociação é, na prática, artesanal.
Os fundos imobiliários começaram 2026 com mais de 3 milhões de investidores e patrimônio próximo de R$ 200 bilhões, segundo a B3, com volume médio diário negociado crescendo perto de 50% em relação ao ano anterior. É um avanço relevante, mas resolve a liquidez na ponta do investidor de FII. O problema estrutural permanece nas camadas abaixo, no ativo subjacente.
O setor ainda carrega três passivos que o mercado financeiro resolveu há décadas: primeiro, é a falta de transparência de preço; a precificação ainda nasce de anúncios, não de transações reais. Já o segundo é a fragmentação documental: cartórios, prefeituras, bancos, incorporadoras e seguradoras operam em silos que mal se conectam. E o terceiro é o custo de transação, multiplicado pelo retrabalho a cada operação.
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A esses três soma-se um quarto, que considero o mais crítico: a ausência de uma camada comum de confiança entre os agentes. Sem ela, qualquer inovação fica suspensa no ar, e nenhuma promessa, por mais sofisticada, escala.
A consequência aparece no dia a dia. No mercado financeiro, um ativo é precificado em segundos a partir de dados auditáveis. Já no setor imobiliário, a análise de uma garantia ainda depende de vistorias, planilhas e um laudo que entra na pasta do processo e desaparece. Quando o banco precisa revisitar esse ativo dois anos depois, ele já é outro. Falta monitoramento, falta histórico vivo, falta lastro contínuo. Em pleno 2026, trata-se de um mercado que ainda define preços por instinto e revisita garantias de forma reativa.
A boa notícia é que o ferramental para resolver isso já existe. AVMs e PTAMs — modelos automatizados de avaliação combinados com inteligência estatística e análise técnica, alinhados às normas da ABNT — entregam avaliações consistentes, rápidas e auditáveis. Tecnologias de registro distribuído, quando bem aplicadas, permitem representar direitos de forma rastreável, fracionada e interoperável. Bases de dados públicas, quando se conectam, tornam-se patrimônio coletivo.
O que falta no Brasil não é tecnologia. É integração. É infraestrutura.
E é aqui que a discussão precisa mudar de tom. A pergunta relevante não é “quando vamos tokenizar imóveis em larga escala”, mas sim como construir a camada de confiança que torna isso possível. Sem preço auditável, documentação estruturada e interoperabilidade entre cartórios, bancos e investidores, qualquer token é, no limite, uma promessa frágil, e promessas frágeis não escalam. Tokenizar antes de precificar é colocar a carruagem na frente dos cavalos e cobrar do investidor uma paciência que o mercado não tem.
Os efeitos de uma infraestrutura mais robusta aparecem rapidamente. Análises de crédito que levavam dias passam a acontecer em minutos. Carteiras de garantia deixam de ser revisitadas apenas em momentos críticos, sendo monitoradas continuamente. Em ativos estruturados, como CRIs e recebíveis, o lastro deixa de ser promessa e é dado vivo.
O que precisa avançar agora é menos tecnológico e mais institucional. Primeiro, uma regulação que estimule e, em casos críticos, exija a interoperabilidade entre bases públicas e privadas que hoje operam em silos. Segundo, padronização entre os agentes do mercado, para que avaliação, registro e crédito conversem na mesma língua. Terceiro, a maturidade no uso da tecnologia: parar de tratar IA, blockchain e tokenização como bandeiras de marketing e utilizá-las em que resolvem problemas concretos de confiança e escala.
O Brasil tem uma chance rara de pular etapas. Países que digitalizaram cedo construíram suas camadas sobre cadastros amarrados a soluções dos anos 1990. Aqui, ainda há espaço para avançar direto para uma infraestrutura conectada, viva e baseada em dados, articulando B3, registradores, Banco Central do Brasil, mercado de capitais e mercado imobiliário.
Mas isso não acontece sozinho. Requer alinhamento entre regulador, registradores, instituições financeiras e companhias de tecnologia e exige reconhecer que o gargalo não está em um único agente. Está na ausência de uma camada que faça todos conversarem.
O imóvel não vai se tornar um ativo líquido por decreto nem por hype. Vai avançar quando for, finalmente, legível, quando preço dinâmico, velocidade de venda e marcação a mercado deixarem de ser conceitos do mundo financeiro e forem prática cotidiana do mercado imobiliário. E ser legível, no Brasil de 2026, é uma escolha de infraestrutura.
