Especialista em direito imobiliário alerta para os principais cuidados antes da compra em leilões
A possibilidade de adquirir um imóvel por valores significativamente inferiores aos praticados pelo mercado tem impulsionado o interesse de investidores e compradores em leilões judiciais e extrajudiciais. Em algumas plataformas do setor, os descontos médios registrados em 2025 chegaram a 37,3%, reforçando o apelo da modalidade para quem busca rentabilidade ou a realização da casa própria.
O crescimento desse mercado também está relacionado ao elevado volume de processos em tramitação no Judiciário brasileiro. Segundo dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o país encerrou 2024 com aproximadamente 21,3 milhões de execuções fiscais pendentes, sendo 84,5% delas concentradas na Justiça Estadual. Esse cenário contribui para o aumento da oferta de bens levados a leilão como forma de recuperação de créditos.
No entanto, especialistas alertam que o desconto oferecido nem sempre é suficiente para garantir um bom negócio.
Segundo o advogado especialista em direito imobiliário e leilões, Igor Lopes Assunção, a análise prévia da documentação e das condições do imóvel é fundamental para evitar prejuízos futuros.
“Os leilões podem oferecer oportunidades muito vantajosas, mas exigem uma avaliação cuidadosa. Muitos compradores observam apenas o valor do lance e deixam de analisar fatores jurídicos, financeiros e operacionais que podem impactar diretamente o investimento”, afirma.
Antes de participar de qualquer leilão, é essencial verificar a situação jurídica do imóvel. A análise da matrícula atualizada, das certidões de ônus, de eventuais débitos de IPTU, taxas condominiais e do próprio processo que originou a venda pode revelar pendências capazes de alterar significativamente a viabilidade do negócio.
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De acordo com o especialista, um dos equívocos mais comuns é acreditar que todas as dívidas vinculadas ao imóvel serão automaticamente extintas após a arrematação.
“Muitas pessoas desconhecem que determinadas responsabilidades podem variar de acordo com a natureza do débito e com as regras estabelecidas no edital. Por isso, a leitura completa desse documento é indispensável para compreender exatamente quais obrigações poderão ser assumidas pelo comprador”, explica.
Outro ponto que merece atenção é a ocupação do imóvel. Em muitos casos, o bem ainda está sendo utilizado por antigos proprietários, locatários ou terceiros, situação que pode exigir negociações ou até mesmo medidas judiciais para a obtenção da posse.
Segundo Igor Lopes Assunção, esse fator costuma ser determinante para o prazo de utilização do imóvel.
“Existe a expectativa de que as chaves sejam entregues logo após o pagamento, mas a realidade pode ser diferente. Dependendo da situação, o comprador poderá aguardar meses ou até mais de um ano para ter acesso efetivo ao imóvel”, destaca.
A preocupação faz sentido diante da própria morosidade dos processos de execução no Brasil. Dados do CNJ mostram que os processos pendentes em fase de execução possuem duração média de 5 anos e 3 meses, enquanto as execuções fiscais encerradas em 2024 tramitaram, em média, por 7 anos e 7 meses.
A forma de pagamento também deve ser analisada previamente. Embora alguns leilões permitam financiamento imobiliário, essa possibilidade não é uma regra e precisa estar expressamente prevista no edital. Além disso, a documentação do imóvel deve atender aos critérios exigidos pelas instituições financeiras.
Outro aspecto pouco conhecido pelos compradores é a impossibilidade de realizar visitas internas em grande parte dos imóveis ofertados. Nesses casos, a decisão de compra deve ser baseada em documentos, fotografias, localização, histórico da propriedade e avaliação do mercado imobiliário da região.
O mercado também apresenta forte concentração regional. Levantamento dos imóveis disponibilizados pela Caixa em junho de 2025 mostra que aproximadamente 30% das oportunidades estavam localizadas em São Paulo, seguido por Minas Gerais (11%), Rio de Janeiro (9%), Paraná (8%) e Rio Grande do Sul (7%).
O crescimento da modalidade também trouxe um aumento significativo das tentativas de fraude. Sites falsos, anúncios fraudulentos e cobranças indevidas têm se tornado cada vez mais frequentes. Por isso, a recomendação é confirmar se o leiloeiro possui registro regular na Junta Comercial, verificar a autenticidade dos canais utilizados e desconfiar de ofertas que prometem descontos excessivos ou exigem pagamentos imediatos.
“O comprador deve sempre validar todas as informações em canais oficiais e buscar orientação especializada quando necessário. O desconto aparente pode se transformar em prejuízo real quando não existe uma análise prévia adequada. Em leilões, a segurança da operação começa muito antes do primeiro lance”, conclui Igor Lopes Assunção.
