País já tem 18,9 milhões de domicílios alugados, segundo o IBGE; reparos, reajustes, venda do imóvel e devolução das chaves estão entre os principais motivos de conflito entre inquilinos e proprietários
O número de domicílios alugados no Brasil cresceu 54,1% entre 2016 e 2025 e chegou a 18,9 milhões, o maior patamar da série histórica da PNAD Contínua (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua), divulgada pelo IBGE. Atualmente, quase um em cada quatro lares brasileiros é alugado.
O avanço supera o registrado entre os imóveis próprios ainda em pagamento, que cresceram 31% no período, e entre os já quitados, com alta de 7,3%. Juros elevados, crédito mais caro e dificuldade de acesso ao financiamento imobiliário ajudam a explicar essa mudança no perfil de moradia do brasileiro.
Com o crescimento do mercado de locação, aumentam também as dúvidas sobre os direitos e deveres de proprietários e inquilinos. Segundo Rodrigo Ayuch Ammar, advogado especialista em mercado imobiliário e licenças executivas da RAASA Advogados, a relação cria obrigações para os dois lados.
“O proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso, garantir sua ocupação tranquila e responder, em regra, pelos defeitos anteriores à locação. Já o inquilino deve pagar o aluguel e os encargos assumidos, cuidar do imóvel e devolvê-lo nas condições em que recebeu, considerando o desgaste natural provocado pelo tempo”, explica.
Quem paga pelos reparos?
A responsabilidade depende da origem do problema. Defeitos estruturais ou anteriores à locação geralmente cabem ao proprietário. Danos provocados por mau uso são de responsabilidade do inquilino.
“Uma infiltração estrutural não passa a ser responsabilidade do inquilino apenas porque apareceu enquanto ele morava no imóvel. Antes de discutir quem paga, é preciso identificar o que causou o problema”, afirma Ammar.
O especialista também orienta que qualquer defeito seja comunicado por escrito. Fotos, vídeos e mensagens ajudam a comprovar as condições do imóvel e os acordos feitos durante a locação.
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Proprietário pode entrar no imóvel?
Mesmo sendo dono do bem, o proprietário não pode entrar sem autorização. A vistoria é permitida pela Lei do Inquilinato, mas o dia e o horário devem ser previamente combinados com o inquilino.
“Ter uma chave reserva não autoriza a entrada sem aviso. Durante a locação, existe alguém ocupando legitimamente aquele espaço, e essa posse precisa ser respeitada”, esclarece.
Reajuste, condomínio e saída antecipada
O índice de reajuste deve estar previsto no contrato e só pode ser aplicado respeitando a periodicidade mínima anual. Nas despesas condominiais, as cobranças ordinárias, relacionadas ao dia a dia, normalmente ficam com o inquilino. Já as extraordinárias, como obras estruturais e pintura da fachada, são de responsabilidade do proprietário. IPTU e seguro contra incêndio podem ser atribuídos ao locatário quando houver previsão expressa no contrato.
Durante o prazo determinado, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta simplesmente porque mudou de ideia. O inquilino pode sair antes, mas poderá pagar a multa contratual, calculada proporcionalmente ao período que faltava.
E se o imóvel for vendido?
Caso o proprietário decida vender o imóvel, o inquilino tem preferência para comprá-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Isso, porém, não garante automaticamente sua permanência após a venda.
“Para ampliar essa proteção, o contrato por prazo determinado deve ter cláusula de vigência em caso de venda e estar averbado na matrícula do imóvel. É um detalhe pouco lembrado, mas que pode fazer muita diferença”, alerta o advogado.
Para evitar problemas, Ammar recomenda uma vistoria inicial detalhada, com fotos e vídeos, além do registro por escrito de reparos, autorizações e acordos.
“O inquilino responde pelos danos que causou, mas não pode ser cobrado pelo desgaste natural do imóvel. Quanto mais clara e documentada for a relação, menor será o risco de conflito na devolução das chaves”, conclui.
