“A IA é valiosa quando usada como assistente do profissional, mas jamais como seu substituto”
A inteligência artificial generativa já permite elaborar, em poucos minutos, minutas de contratos de compra e venda de imóveis. A facilidade, porém, pode criar uma falsa sensação de segurança: um documento bem escrito e com aparência técnica não significa que os riscos jurídicos, registrais e financeiros daquela negociação tenham sido identificados.
Segundo Douglas Cabral, especialista em Direito Imobiliário do escritório Barcellos Tucunduva e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), esse é justamente um dos principais pontos de atenção.
“O risco central é a falsa aparência de suficiência. A IA gera minutas bem redigidas, mas, na maioria das vezes, genéricas e sem refletir a situação concreta do imóvel ou a negociação mantida entre as partes. O resultado pode ser um contrato que ‘parece bom’, mas não protege de maneira ampla as partes envolvidas”, afirma.
A compra de um imóvel exige verificações que vão além da redação do contrato. É necessário analisar detalhadamente as certidões relativas ao imóvel e aos proprietários, a existência de ônus e débitos vinculados ao bem, o regime de bens dos vendedores, se há participação de espólio ou de pessoa jurídica, além de outras circunstâncias capazes de afetar a segurança da transação. A IA, isoladamente, não substitui essa due diligence.
Outro risco é a geração de referências jurídicas incorretas, como legislação ou jurisprudência inexistente ou desatualizada. Também podem ser ignoradas particularidades da operação e exigências registrais ou tributárias locais. Cláusulas sobre prazos, obrigações das partes, inadimplemento, regularidade documental, responsabilidades sobre o imóvel e hipóteses de resolução do negócio podem aparecer de forma genérica ou inadequada.
“Embora o texto produzido pela IA possa parecer tecnicamente bem estruturado, o principal risco está na ausência de adequação à realidade jurídica, registral e comercial daquela negociação específica. Isso pode gerar lacunas relevantes que somente uma análise especializada consegue identificar”, explica o advogado.
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Imobiliárias e proteção de dados
Imobiliárias podem utilizar IA como ferramenta de apoio operacional, mas há limites. A legislação estabelece que consultoria e assessoria jurídicas são atividades privativas da advocacia. Por isso, o uso da tecnologia não substitui a análise jurídica, especialmente em operações envolvendo imóvel pertencente à espólio ou à pessoa jurídica, imóveis com penhora, usufruto ou pendências de regularização, além de negócios com permuta, condições atípicas de financiamento ou pagamento e outras estruturas mais complexas.
“Em todas as transações imobiliárias a revisão jurídica é recomendável, mas especialmente as negociações que envolvem valor relevante ou alta complexidade, porque o custo do erro, como perda do imóvel, fraude à execução ou nulidade, pode superar em muito o custo da análise”, ressalta.
Há ainda cuidados relacionados à proteção de dados. Inserir em ferramentas abertas nomes, documentos, informações financeiras, valores da negociação e outros dados pessoais pode gerar riscos à confidencialidade e exigir atenção às regras da LGPD e às políticas de tratamento e armazenamento de informações da plataforma utilizada.
Para Cabral, a tecnologia pode ser útil quando empregada como apoio para comparar versões de documentos, elaborar checklists de due diligence, identificar pontos a serem examinados e agilizar a redação de cláusulas sob supervisão profissional.
“A IA é valiosa quando usada como assistente do profissional, mas jamais como seu substituto. Ela reduz tempo, mas não reduz responsabilidade. No Direito Imobiliário, onde o erro muitas vezes só aparece no registro ou no litígio, a revisão especializada continua sendo um dos principais fatores de segurança da operação”, conclui.
