Especialista alerta sobre reajustes e que a criação de parcelas simbólicas para forçar a correção mensal pelo INCC configura fraude à lei e garante aos consumidores o direito à restituição em dobro
O setor imobiliário enfrenta uma importante consolidação jurídica em favor dos consumidores. Decisões recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) têm anulado a aplicação da correção monetária mensal — geralmente atrelada ao Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) — em contratos que utilizam manobras financeiras para simular prazos longos.
Sob a análise do especialista em direito Imobiliário Daniel Vicentini, essas vitórias evidenciam uma prática recorrente das incorporadoras: o uso de “parcelas irrisórias” para burlar a legislação federal.
O INCC é o principal índice setorial utilizado para recompor os custos da construção civil. No entanto, a Lei nº 10.931/2004 é clara: a atualização monetária com periodicidade mensal só é permitida em contratos com prazo mínimo de 36 meses. Para contratos com duração inferior, a correção deve ser, obrigatoriamente, anual.
Daniel Vicentini observa que, para submeter o saldo devedor ao reajuste mensal pelo imposto e aumentar a margem de lucro, muitas incorporadoras estendem o contrato artificialmente. Elas inserem uma parcela final de valor ínfimo (como R$ 500 ou R$ 1.000) com vencimento no 37º mês, enquanto o montante substancial do imóvel é quitado muito antes.
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Na visão do especialista, corroborada pelas recentes decisões judiciais, essa arquitetura contratual não passa de um “simulacro” para contornar a proibição legal. O Judiciário tem entendido que essa disparidade entre o fluxo de pagamentos e a duração real do negócio revela uma burla à restrição normativa.
“A inclusão de parcela fictícia não legitima a correção mensal”, destaca uma das teses fixadas pelo TJSP em caso defendido pelo especialista. A prática é considerada abusiva pois serve unicamente para preencher o requisito temporal de forma artificial, onerando excessivamente o comprador ao aplicar o INCC mês a mês sobre um saldo devedor elevado.
Nesses casos, a justiça tem determinado a nulidade da cláusula de correção mensal, substituindo-a pela anual, o recálculo de todos os valores pagos ao longo do contrato e a restituição em dobro dos valores indevidos, com base no Artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, por não se tratar de um “engano justificável”, mas de uma estratégia planejada para ampliar o lucro indevido em prejuízo do adquirente.
Esses precedentes, aplicados em empreendimentos de diversas incorporadoras, reforçam a necessidade de uma análise técnica rigorosa dos fluxos de pagamento nos contratos de compra e venda de imóveis na planta.
