Especialista em marketing imobiliário, defende que empreendimentos precisam ir além da localização e traduzir cultura, memória e o modo de vida dos territórios onde estão inseridos
Em um mercado imobiliário cada vez mais competitivo, a localização continua sendo um dos principais fatores de valorização de um empreendimento. Mas, para Flavia Schmidt, especialista em marketing imobiliário e sócia-fundadora da consultoria Talk Strategic, o endereço deixou de ser apenas um ponto no mapa para se tornar um elemento central de posicionamento, diferenciação e conexão emocional com o comprador.
Segundo a especialista, bairros com forte identidade histórica, cultural e afetiva, como Bom Retiro, Bexiga, Mooca e Vila Madalena, representam hoje uma oportunidade estratégica para incorporadoras, construtoras e profissionais de marketing. Mais do que destacar proximidade de serviços, restaurantes, escolas ou vias de acesso, o desafio está em compreender o que cada território simboliza e como essa identidade pode dialogar com o estilo de vida de quem deseja morar ali.
“Durante muito tempo, o marketing imobiliário tratou a localização como um atributo quase técnico. Hoje, isso já não é suficiente. O comprador não busca apenas metragem, planta ou conveniência. Ele busca um lugar que faça sentido para a vida que deseja construir”, afirma Flavia Schmidt.
De acordo com a especialista, a decisão de compra de um imóvel envolve fatores racionais, como preço, tamanho, número de quartos e vagas, mas também componentes emocionais decisivos. Pertencimento, identificação, memória afetiva e segurança simbólica influenciam a forma como as pessoas escolhem onde morar. Nesse contexto, o bairro passa a funcionar como uma espécie de linguagem de marca.
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“O intelecto compara atributos. Mas é a dimensão emocional que ajuda a decidir onde viver. Quando um empreendimento compreende o território onde está inserido, ele deixa de ser apenas um produto imobiliário e passa a fazer parte de uma narrativa urbana mais verdadeira”, afirma.
Para Flavia, bairros paulistanos com personalidade própria oferecem exemplos claros dessa transformação. O Bom Retiro, marcado por sucessivas camadas migratórias, pelo comércio, pela moda e pela diversidade cultural, carrega uma identidade muito diferente da Mooca, associada à família, à memória industrial, à tradição e à convivência afetiva. O Bexiga reúne referências italianas, boemia, teatro, religiosidade e resistência cultural. Já a Vila Madalena consolidou uma imagem ligada à criatividade, à circulação cultural e a um estilo de vida autoral.
Essas características, segundo a especialista, não devem ser usadas de forma superficial ou decorativa. Ao contrário, exigem pesquisa, escuta e responsabilidade. “Bairros não são vitrines prontas para exploração comercial. São territórios vivos, com histórias, tensões, transformações e pessoas. O marketing imobiliário precisa ter cuidado para não folclorizar a cultura local nem transformar identidade em ornamento de campanha”, observa.
A análise qualificada do território, nesse sentido, pode contribuir para campanhas mais autênticas, produtos mais coerentes e narrativas mais aderentes à realidade urbana. Para a especialista, quando uma incorporadora entende os códigos culturais de um bairro, ela consegue posicionar o empreendimento de forma mais consistente, fortalecendo a percepção de valor e reduzindo a sensação de artificialidade comum em lançamentos muito padronizados.
“Grande parte do mercado ainda comunica empreendimentos de maneira semelhante. As imagens se parecem, os discursos se repetem e muitos produtos acabam perdendo singularidade. A leitura do bairro permite acessar aquilo que realmente diferencia um projeto: a vida que acontece ao redor dele”, afirma Flavia.
Na avaliação da especialista, essa abordagem tende a ganhar importância em São Paulo, cidade marcada por bairros com gramáticas próprias, histórias diversas e modos de vida muito distintos. Para o mercado imobiliário, compreender essas diferenças pode representar uma vantagem competitiva relevante.
“Vender um imóvel também é apresentar contexto, pertencimento e experiência urbana. Em uma cidade como São Paulo, saber traduzir a linguagem de cada bairro pode ser o que separa projetos genéricos de empreendimentos que realmente se conectam com as pessoas”, conclui.
