Alta do aluguel e entrega de imóveis no contrapiso levam investidores a buscar o ponto de equilíbrio entre custo de reforma e valor da locação
O mercado de locação residencial no Brasil segue aquecido e reforça o interesse de investidores no segmento. Em 2025, o preço médio dos aluguéis no país subiu 9,44%, superando novamente a inflação e registrando valorização em 34 das 36 cidades monitoradas pelo Índice FipeZAP de Locação. O movimento reforça a relevância do aluguel dentro do mercado imobiliário e traz à tona uma discussão cada vez mais presente entre investidores: quanto investir para preparar um imóvel para alcançar um bom valor de aluguel?
“Encontrar esse ponto ótimo entre o valor investido na obra e o potencial de aluguel do imóvel não é uma conta simples. Se o investidor gastar mais do que o necessário na obra, pode comprometer o retorno do investimento. Por outro lado, se não investir o bastante pode reduzir a atratividade do imóvel e impactar muito o valor de locação. A decisão passa justamente por entender onde está esse equilíbrio”, afirma Rafael Steinbruch, Head de Real Estate e cofundador da Yuca, empresa de investimentos e soluções imobiliárias.
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A discussão ganha ainda mais relevância diante de uma característica comum da maior parte dos empreendimentos: a entrega das unidades ainda no contrapiso. Nesses casos, antes de colocar o imóvel no mercado de locação, o proprietário precisa realizar uma obra considerável, etapa que pode influenciar diretamente tanto a liquidez do imóvel quanto o valor de aluguel que ele pode alcançar.
“Hoje vemos muitos investidores adquirindo unidades recém-entregues pelas incorporadoras ainda no contrapiso, o que torna a obra uma etapa central da estratégia do investimento. Como operamos com um marketplace de locação e uma gestão multiplataforma de imóveis, conseguimos olhar para os dois lados: o custo da reforma e o desempenho esperado daquele imóvel no mercado de aluguel. Essa visão integrada nos possibilita ajudar o investidor a tomar decisões mais eficientes sobre quanto investir na preparação do ativo”, explica Steinbruch.
Além do custo da obra, essa conta passa por uma série de fatores que influenciam diretamente o potencial de retorno do imóvel. Entre eles estão o perfil da demanda na região, o padrão de acabamento mais valorizado naquele tipo de unidade, o tempo necessário para colocar o imóvel em locação e a oferta de outros imóveis no entorno. Esses elementos ajudam o investidor a calibrar o nível de investimento na reforma de acordo com o retorno esperado.
“A principal recomendação é que o investidor baseie essa decisão em dados, que são oferecidos pela nossa plataforma. Entender o comportamento do mercado de locação, o perfil da demanda e o valor de aluguel que aquele imóvel pode atingir ajuda a definir quanto e no que investir na obra de forma mais estratégica. Quando essa análise é feita com mais informação, a reforma deixa de ser tratada como apenas um custo e sim parte da estratégia de investimento, podendo gerar um resultado até 20% acima da média dos aluguéis no mesmo edifício”, finaliza o cofundador da Yuca.
