Entendimento uniformiza uma discussão que dividia a Justiça e pode mudar a rotina de milhares de proprietários; especialista explica o que muda na prática da decisão do STJ
Quem anuncia um apartamento no Airbnb ou pretende investir em locações de curta duração precisa ficar atento. Uma decisão recente da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que condomínios exclusivamente residenciais podem impedir esse tipo de atividade caso ela não esteja autorizada na convenção condominial. O entendimento uniformiza uma discussão que há anos gerava decisões divergentes na Justiça e deve impactar proprietários, investidores, síndicos e administradoras em todo o país.
Segundo a advogada Marina Amari, da Assis Gonçalves, Nied e Follador – Advogados, a decisão não significa que o Airbnb foi proibido no Brasil, mas estabelece critérios objetivos para sua utilização.
“Até então, havia entendimentos diferentes sobre o tema nos tribunais. O STJ consolidou a interpretação de que, quando a locação possui características de hospedagem e ocorre de forma recorrente, ela pode ser incompatível com a destinação exclusivamente residencial do condomínio. A partir dessa definição, muitos proprietários precisarão rever a forma como utilizam seus imóveis”, afirma a advogada.
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A especialista responde as principais dúvidas sobre a decisão.
1. O Airbnb foi proibido nos condomínios?
Não. A decisão não proibiu a plataforma nem as locações por temporada. O que o STJ definiu é que, em condomínios com destinação exclusivamente residencial, esse tipo de utilização depende da autorização da convenção condominial, aprovada pelo quórum previsto em lei.
“A decisão não impede a locação por temporada, nem o Airbnb. Ela trata da exploração frequente da unidade para hospedagens de curta duração, situação que pode modificar a finalidade do condomínio, segundo o STJ”, analisa.
2. Meu condomínio pode impedir esse tipo de locação?
Pode. De acordo com Marina Amari, se a convenção estabelece destinação exclusivamente residencial e não autoriza hospedagens de curta duração, o condomínio poderá restringir essa atividade.
“O condomínio possui autonomia para disciplinar o uso das unidades, desde que respeite a legislação. A decisão do STJ fortalece esse entendimento”, destaca Marina.
3. Quem já anuncia o imóvel no Airbnb pode continuar alugando?
Depende. “O proprietário deve verificar o que determina a convenção do condomínio. Caso ela não permita esse tipo de utilização, poderá haver questionamentos, aplicação de multas e até medidas judiciais para impedir a continuidade da atividade.”
4. O proprietário pode ser multado?
Sim. Segundo a advogada, o descumprimento das regras previstas na convenção e no regulamento interno pode resultar nas penalidades estabelecidas pelo próprio condomínio, na convenção ou no regimento interno.
“Além das multas, o condomínio poderá buscar judicialmente a interrupção da atividade quando entender que ela viola a destinação residencial do edifício”, afirma.
5. O que muda para quem pretende comprar um imóvel para investir em Airbnb?
A análise jurídica passa a ser uma etapa essencial antes da compra.
“Muitos investidores escolhem imóveis pensando exclusivamente na exploração econômica por Airbnb. Depois desse julgamento, é fundamental verificar previamente a convenção do condomínio para evitar adquirir um imóvel que não possa ser utilizado da forma pretendida. Em caso de imóveis na planta, analisar qual é o perfil do edifício a ser construído, diz a advogada.
Para a advogada, o julgamento também deve incentivar diversos condomínios a revisarem suas convenções e discutirem o tema em assembleia.
“A decisão prestigia a autonomia dos condôminos para definir coletivamente a destinação do empreendimento, buscando equilibrar o direito de propriedade com a segurança, o sossego e a finalidade residencial do condomínio”, finaliza Marina Amari.
