Metro quadrado médio chega a R$ 11,8 mil e Santos lidera vendas na região; disponibilidade cada vez menor de áreas próximas ao mar amplia a disputa por endereços estratégicos
A valorização imobiliária de Santos começa a esbarrar em um limite que não pode ser ampliado: o espaço disponível para novas construções. Em uma cidade densamente ocupada, sobretudo nos bairros próximos à orla, encontrar locais capazes de receber novos projetos tornou-se um dos principais desafios do setor e ajuda a explicar a crescente disputa pelos endereços mais desejados.
Dados recentes apresentados pelo Secovi-SP reforçam esse cenário. Nos últimos 12 meses, o valor médio do metro quadrado no município avançou 7%, chegando a R$11.856. No segundo trimestre de 2026, a cidade também liderou as vendas na Baixada Santista, com 272 unidades comercializadas, à frente de Bertioga, com 202, e Praia Grande, com 127.
O desempenho ocorre em um ambiente de procura elevada. Pesquisa Nacional de Intenção de Compra apresentada pelo Secovi-SP aponta que 52% dos entrevistados manifestam interesse em adquirir um imóvel nos próximos meses. Em outra medição, realizada pela Brain Inteligência Estratégica no primeiro trimestre deste ano, 49% dos brasileiros declararam intenção de compra, mesmo diante dos juros elevados e da maior seletividade na concessão de crédito.
A combinação entre demanda consistente, preços em alta e oferta restrita cria uma equação particular para a principal cidade da Baixada. Com poucas oportunidades disponíveis nas regiões consolidadas junto ao mar, o endereço passa a representar uma parcela cada vez mais relevante tanto na formação do custo dos novos projetos quanto na percepção de valor pelo comprador.
Para Marcelo Teixeira Filho, diretor da Santa Cecília Incorporadora, trata-se de uma característica estrutural, relacionada à própria configuração urbana e geográfica do município.
“Santos tem limites físicos muito claros. Quando olhamos para a orla e para os bairros consolidados próximos ao mar, estamos falando de um estoque que não se recompõe. A demanda pode aumentar, mas não é possível criar espaços nessas regiões. Isso muda a dinâmica de aquisição e desenvolvimento e tende a elevar o valor dos bons endereços”, afirma Marcelo.
A pressão é ainda mais perceptível nos segmentos de médio e alto padrão. Vista, proximidade da praia, infraestrutura urbana, serviços e mobilidade são atributos que influenciam diretamente a decisão de compra e não podem ser reproduzidos apenas dentro de um condomínio. Nesse contexto, o entorno deixa de ser apenas uma característica e se transforma em parte relevante do produto.
Para as incorporadoras, essa realidade também altera a estratégia de expansão. Imóveis antigos com potencial para substituição, lotes remanescentes e oportunidades em regiões já consolidadas exigem análises mais criteriosas. À medida que o custo da área ganha peso na composição financeira, aumenta também a necessidade de desenvolver projetos capazes de aproveitar melhor cada oportunidade.
“Hoje, a decisão começa muito antes do desenho do edifício. É preciso entender o potencial daquele endereço para os próximos dez ou vinte anos, porque determinadas oportunidades simplesmente não voltarão ao mercado. Esse fator exige mais planejamento e uma visão de longo prazo”, explica o executivo.
A configuração geográfica reforça esse movimento. Cercada pelo mar e pela Serra do Mar, além de possuir bairros tradicionais densamente ocupados, a cidade não dispõe das mesmas possibilidades de expansão encontradas em municípios com grandes vetores territoriais ainda disponíveis. O crescimento, portanto, depende cada vez mais da transformação do tecido urbano existente.
Essa característica também ajuda a compreender por que imóveis situados em regiões consolidadas tendem a demonstrar maior resistência às oscilações dos ciclos econômicos. Quando atributos como proximidade do mar, infraestrutura e oferta de serviços se combinam a uma disponibilidade limitada, a reposição daquele produto se torna mais difícil.
“O imóvel pode atravessar diferentes momentos econômicos, mas há um elemento que permanece: um bom endereço não pode ser reproduzido. Quando existe procura consistente por algo cuja oferta é naturalmente limitada, a escassez se torna um componente estrutural de valor”, conclui Marcelo.
O avanço dos preços e o ritmo das vendas mostram, assim, uma mudança importante na dinâmica imobiliária da Baixada Santista. Mais do que acompanhar quanto o metro quadrado sobe, o próximo movimento do setor passa por entender onde ainda será possível construir e como aproveitar uma cidade que dispõe de cada vez menos espaço nas regiões mais desejadas.
