Decisão diferencia atuação de agente financeiro e participação na execução da obra; para especialista, entendimento delimita responsabilidade e orienta disputas judiciais no mercado imobiliário
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que instituições financeiras que atuam exclusivamente como agentes financiadores de empreendimentos imobiliários não podem ser responsabilizadas por atrasos na entrega de imóveis ou problemas na construção. O entendimento da Segunda Seção estabelece que a fiscalização do andamento da obra, quando realizada apenas para condicionar a liberação de recursos à evolução do empreendimento, não é suficiente para caracterizar responsabilidade solidária do banco.
A decisão é relevante para compradores de imóveis na planta, especialmente em contratos de crédito associativo, nos quais a instituição financeira libera os recursos conforme o avanço da construção. Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário Daniel Vicentini, a inclusão dos bancos em ações judiciais por atraso na entrega é uma prática recorrente, muitas vezes motivada pela expectativa de ampliar as possibilidades de recebimento de uma eventual indenização.
“Existem muitos casos em que, com receio de não ter de quem receber uma eventual condenação, optam por incluir os agentes financeiros nas ações de indenização por atraso, ou mesmo nas ações de rescisão de contrato. A decisão do STJ que afasta a responsabilidade do banco apenas uniformiza o entendimento que deve ser adotado nas instâncias inferiores”, afirma Vicentini.
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O especialista ressalta que o agente financeiro não atua como um fiscal do empreendimento, mas acompanha a evolução das obras com o objetivo de resguardar a garantia do crédito concedido. Conforme entendimento firmado pelo STJ, o simples financiamento do imóvel e o monitoramento do andamento da construção para a liberação de parcelas não atribuem ao banco as responsabilidades que competem à incorporadora ou à construtora.
“Não há assunção de responsabilidade pelo empreendimento, mas apenas a adoção de medidas para assegurar que o crédito seja liberado em favor de um imóvel cuja construção esteja efetivamente em andamento, prevenindo possíveis fraudes”, destaca.
Além da discussão sobre quem responde pelo atraso, compradores também precisam observar os efeitos financeiros da demora na conclusão do empreendimento. Um dos pontos de atenção é a atualização do saldo devedor pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), quando prevista contratualmente. A incidência do indicador e sua eventual substituição em períodos de atraso dependem das condições contratuais e das circunstâncias de cada caso, podendo gerar discussões judiciais.
Para Vicentini, conhecer os limites de responsabilidade de cada participante do empreendimento e compreender as obrigações previstas no contrat.o
“São medidas importantes para que o comprador saiba a quem direcionar eventuais questionamentos e quais direitos pode reivindicar”, finaliza.
