De burocracia interminável à crença de pagar por três imóveis, especialista esclarece as principais dúvidas e revela os caminhos para o crédito seguro no financiamento imobiliário
Um recente estudo feito pela Quaest aponta que ter a casa própria é o segundo maior desejo do brasileiro – que só coloca a saúde à frente do imóvel. A concretização deste projeto, para a maioria da população, está diretamente ligada ao acesso ao crédito imobiliário.
O País vive atualmente uma pequena queda na taxa básica de juros, a Taxa Selic, que, em março, foi definida pelo Copom (Comitê de Política Monetária) a 14,75%. A pequena queda, depois de permanecer fixada a 15% por 21 meses, traz a expectativa de mais redução ao longo do ano, o que favorece a classe média no projeto casa própria.
Um estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) aponta que a cada 1% de queda, aproximadamente 160 mil famílias ganham capacidade de compra. De acordo com simulações realizadas pela URBS Imobiliária, uma das maiores do Centro-Oeste, a queda de 1 ponto percentual gera, em média, quase 7% de alívio na parcela. Com a queda no valor da parcela, diminui também o impacto no ganho do trabalhador. Ela não pode ser maior que 30% de sua renda.
“Para essas famílias, uma redução aparentemente pequena nos juros é decisiva”, afirma Ricardo Teixeira, especialista imobiliário e sócio da URBS. Mas, antes mesmo que as parcelas caibam no bolso, na avaliação de Teixeira, o brasileiro precisa de mais informação sobre o financiamento imobiliário. “Contrair um empréstimo a longo prazo, mesmo com um objetivo nobre, é uma prática que ainda aterroriza muita gente, cujas gerações mais velhas viveram o período de inflação diária”, diz.
Para desmistificar o processo e esclarecer essas dúvidas mais frequentes, a especialista em financiamento imobiliário, Ione Vicente da Silva, proprietária da SEJACRED, parceira da URBS Imobiliária na aprovação de crédito, aponta o que é realidade e o que é ficção no mercado de crédito imobiliário.
1 – Quem financia paga o imóvel três vezes
Um dos maiores receios dos compradores é a ideia de que o financiamento se tornará uma dívida infindável, fazendo com que o cliente pague, ao final, o equivalente a três imóveis. De fato, os juros e correções elevam o montante pago mas, considera Ione, não chega a custar o valor de três imóveis e é preciso considerar também a valorização do bem ao longo dos anos.
2 – O contrato imobiliário pode se tornar impagável
Este receio coletivo é um trauma dos anos de 1980 a 1990, quando o Brasil viveu uma inflação galopante. O sistema de cálculo dos financiamentos da época não repassava toda a correção, levando a um aumento descontrolado do saldo devedor. Porém, hoje, informa a especialista, além de um maior controle da inflação, os contratos imobiliários podem ser feitos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual as parcelas diminuem ao longo do tempo.
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3 – Amortizar o contrato imobiliário não vale a pena
Ione alerta para outro mito que ainda prevalece entre os compradores de imóveis, o de que “amortizar não vale a pena”. De acordo com ela, a premissa é infundada, já que, pagar parcelas de trás para frente elimina a aplicação de juros sobre juros, o que diminui drasticamente o tempo e o valor total pago.
4 – Aprovar um financiamento é muito demorado e burocrático
A fama de que a aprovação do financiamento é um processo longo e demorado é outro mito que mais afasta as pessoas do crédito imobiliário. Ione reconhece os trâmites, mas aponta a solução. “Se o cliente estiver preparado, com os documentos necessários organizados, conseguimos passar com mais agilidade na esteira do banco”, diz.
Ela diz que, em média, aprova contratos em 2 horas, com emissão do contrato em até 10 dias, e lembra que a digitalização dos sistemas também contribuiu para acelerar consideravelmente as aprovações para os clientes mais organizados.
“A tecnologia favoreceu muito os processos e o tempo gasto em cada uma das etapas, como por exemplo na entrega de documentos, hoje feita digitalmente. Isso reduziu a espera e as burocracias associadas”, analisa.
5 – Mesmo com financiamento, o pagamento da entrada ainda é muito alto
Muitos acreditam que é preciso ter uma reserva de pelo menos 20% para pagar a entrada do imóvel. Mas, nem sempre é assim, lembra Ione. Nos programas governamentais, como o Minha Casa, Minha Vida, é possível pagar 10% ou menos, dependendo da faixa. Nos demais imóveis, se forem adquiridos durante a obra, normalmente as incorporadoras parcelam o valor da entrada até a entrega do imóvel, o que traz um fôlego de até três anos para pagar o montante. Ela lembra também que o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) do trabalhador pode ser a poupança que irá viabilizar a entrada de quem está adquirindo.
6 – O FGTS só pode ser usado pagar a entrada do primeiro imóvel
E, falando nele, aqui vale desfazer um outro mito, o de que o FGTS só pode ser utilizado para para pagar a entrada do primeiro imóvel. O trabalhador pode usar seu FGTS para amortizar o saldo devedor a cada dois anos ou reduzir até 80% do valor das prestações mensais de contratos de até R$ 2,25 milhões. Os requisitos para este uso é que o mutuário não tenha outro imóvel na mesma cidade ou vizinha, não tenha outro financiamento ativo e tenha, no mínimo, três anos de contribuições.
7 – Não posso ter mais de um financiamento imobiliário
Outro ponto de confusão é a crença de que quem já tem um financiamento imobiliário está bloqueado para comprar um novo imóvel com o crédito imobiliário. A especialista desfaz o mito: “Pode sim, desde que a renda comporte um novo financiamento ou empréstimos”, elucida Ione.
Aqui, ela explica um detalhe importante. Os bancos utilizam dois fundos para financiar a compra do imóvel aos brasileiros: os depósitos do FGTS e os depósitos da poupança. Apenas no caso dos financiamentos com recursos do FGTS, que são voltados a quem está comprando o primeiro imóvel, não é possível ter dois contratos ativos ao mesmo tempo. “Mas, quando o financiamento usa os recursos da poupança, não há limitações do número de contratos, o limitador será a renda do comprador”, enfatiza.
