Expert do mercado imobiliário, avalia impactos da reforma tributária em diferentes atividades do setor e alerta: mudanças devem alterar a formação de preços e elevar a complexidade operacional
A Reforma Tributária em implementação no Brasil deve redesenhar o funcionamento do setor imobiliário, com potencial de pressionar custos, afetar preços ao consumidor e exigir uma reorganização operacional de empresas em toda a cadeia. Em um mercado que movimentou cerca de R$ 292 bilhões em lançamentos em 2025, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), as mudanças atingem desde incorporadoras até o mercado de locação e intermediação.
Nesse novo cenário, operações que hoje têm baixa ou nenhuma incidência de tributos sobre consumo passam a ser incluídas no sistema, alterando a estrutura de custos do setor. Para Rute Endo, sócia administradora da Ivan Endo Advocacia – escritório especializado nos Direitos Imobiliário, Tributário e de Sucessão Familiar – a principal mudança está justamente nessa ampliação da base tributária. “A reforma muda a lógica do mercado imobiliário ao incluir operações que não eram tratadas como consumo e que agora passam a ser tributadas”, afirma.
O novo modelo substitui tributos atuais – como PIS e Cofins (federais), ICMS (estadual) e ISS (municipal) – por um sistema de imposto sobre valor agregado (IVA- Dual), dividido entre CBS (federal) e IBS (estadual e municipal). Esses tributos passam então a incidir de maneira mais ampla sobre bens e serviços.
Segundo Rute, um dos principais efeitos está no mercado de locação. “Hoje, aluguéis não pagam ISS por não serem considerados prestação de serviço. Com a reforma, passam a ser tributados, o que pode impactar diretamente a rentabilidade dos imóveis e, em parte, ser repassado aos aluguéis”, explica.
LEIA TAMBÉM: O mercado imobiliário ainda não entendeu a reforma tributária
A compra e venda de imóveis também entram no novo sistema. Atualmente fora do alcance de ICMS e ISS, essas operações passam a integrar a base do IVA dual, o que tende a alterar o cálculo de custos em incorporações e transações.
Outro ponto relevante da Reforma é a chamada não cumulatividade, mecanismo que permite descontar créditos de impostos pagos ao longo da cadeia produtiva. Embora seja um dos pilares da reforma, seu efeito no setor imobiliário tende a ser limitado. “O aluguel, por exemplo, não envolve uma cadeia extensa de insumos tributados. Isso reduz a possibilidade de compensação e pode resultar em uma carga efetiva maior”, destaca Rute.
Ela lembra que a reforma ainda prevê a extinção gradual de regimes simplificados hoje utilizados por incorporadoras, como o RET (Regime Especial de Tributação), que permite uma alíquota reduzida e simplificada sobre a receita. A mudança deve exigir maior planejamento tributário e pode impactar a viabilidade de projetos.
Na avaliação da especialista, o setor deve enfrentar um período de transição com ajustes relevantes. “Além da possível pressão de custos, há uma mudança importante na complexidade operacional. Empresas precisarão rever processos, sistemas e estratégias”, diz.
Novo prazo coloca pressão imediata nas empresas
Apesar de a implementação completa ocorrer a partir de 2027, o cronograma da Reforma já impõe um desafio imediato. A especialista lembra que, a partir de agosto de 2026, empresas fora do Simples Nacional deverão preencher seus documentos fiscais de acordo com o novo modelo da Contribuição sobre Bens e Serviços, ainda que sem recolhimento efetivo nesse primeiro momento.
Isso significa que o período de transição exigirá ajustes antecipados em sistemas, processos e classificação fiscal, especialmente em setores como o imobiliário, que passam a lidar com novas incidências tributárias. “O maior risco agora não é o aumento de carga, mas a falta de preparo operacional. Quem não se adaptar desde já pode enfrentar inconsistências e retrabalho quando o modelo entrar plenamente em vigor”, afirma Rute.
O que muda no setor imobiliário
Hoje
- Aluguéis não pagam ISS (imposto municipal sobre serviços)
- Venda de imóveis não sofre incidência de ICMS (estadual) nem ISS
- Incorporações podem usar regime simplificado com baixa carga tributária
- Estrutura mais previsível de custos
Com a reforma
- Aluguéis passam a ser tributados pela CBS (federal) e pelo IBS (estadual/municipal)
- Venda de imóveis entra no sistema de tributação sobre consumo – IVA -Dual
- Regimes simplificados serão encerrados gradualmente
- Empresas poderão usar créditos tributários, mas com limitações no setor
- Tendência de maior complexidade e necessidade de reorganização operacional
