As novas regras da Reforma Tributária, criou critérios para o short stay, alterou a carga de impostos e obrigou proprietários a reavaliar a estrutura de seus negócios.
As novas regras da Reforma Tributária prometem transformar profundamente o mercado de locação por temporada no Brasil, exigindo que os investidores revisem suas estruturas antes mesmo de comprar novos imóveis. O principal impacto atinge os proprietários que utilizam plataformas de curta temporada, como Airbnb e Booking, que agora enfrentam uma espécie de profissionalização forçada.
A legislação estabelece critérios claros que equiparam essa atividade ao segmento hoteleiro, fazendo com que a pessoa física passe a ser tributada pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Para não perder rentabilidade, o investidor precisará entender o limite de receita que dita o momento de migrar da pessoa física para a pessoa jurídica.
A fiscalização agora passa a observar três fatores principais para classificar o aluguel por temporada como atividade econômica: a habitualidade no uso de plataformas digitais, a escala de operação superior a três imóveis, o faturamento e a gestão ativa do negócio, que envolve serviços como check-in, check-out e precificação dinâmico. A especialista explica que a reforma cria um novo cenário regulatório em que o investidor informal ou sem planejamento será penalizado. O mercado de short stay deixa de ser tratado como simples renda passiva de locação civil e entra definitivamente no campo da atividade comercial de hospedagem.
Esse novo enquadramento traz à tona a necessidade de calcular o ponto de virada para a abertura de uma empresa. A nova lei estabelece que se a pessoa física auferir receita de locação proveniente de 3 ou mais imóveis e receita anual igual ou superior a 240 mil reais ou receita de 288 mil reais/ano com um único imóvel para quem possui apenas um imóvel, estará sujeita à tributação pelo IBS e CBS. Nesses casos a carga tributária total, somada ao Imposto de Renda de até 27,5%, pode corroer mais de um terço dos ganhos do proprietário.
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Vanessa Cardoso aponta que a matemática do aluguel mudou drasticamente e, acima de tais faixas, manter os ativos no CPF pode se tornar financeiramente inviável. De acordo com a advogada, a migração para o Lucro Presumido passa a ser o caminho natural para proteger as margens de lucro de quem opera na média e no grande varejo de hospedagem.
Apesar de a mudança para a pessoa jurídica impor o pagamento de IBS e CBS, ela abre as portas para uma vantagem inédita no mercado imobiliário brasileiro: o aproveitamento de créditos tributários operacionais. Os investidores estruturados como empresa poderão utilizar despesas cotidianas da operação de locação para abater o imposto devido.
Taxas cobradas pelas plataformas de reserva, contas de energia elétrica e água, compras de insumos de limpeza e o próprio custo de administração terceirizada vão gerar créditos fiscais. A fundadora do VCI Law pondera que esse benefício exige um controle fiscal extremamente rígido, pois os créditos só serão validados se os prestadores de serviço emitirem notas fiscais regulares destacando o imposto correspondente.
Outro ponto de atenção trazido pela nova legislação é a separação rígida entre a locação tradicional/longa temporada e a de curta temporada/short stay, utilizando o prazo de 90 dias como linha de corte para separar os dois tipos de contratos. Os contratos de locação tradicional que superam esse período contam com um redutor de alíquota de 70%, gerando um imposto estimado em 8,40%. Já as locações de curto prazo recebem apenas 40% de redução na alíquota nominal, resultando em uma taxa estimada de 16,80%.
Por conta de toda essa complexidade estrutural, a especialista alerta que o planejamento tributário não pode mais ser deixado para o momento da entrega das chaves. O investidor inteligente precisa definir sua modelagem societária e fiscal no momento em que assina a promessa de compra e venda de um imóvel que pretende adquirir. Deixar o planejamento para depois da emissão do habite-se pode gerar custos adicionais com ITBI e despesas cartorárias para a transferência do patrimônio da pessoa física para a jurídica, além do risco de bitributação
