Especialista afirma que o setor imobiliário não precisa apenas de crédito mais barato, precisa de crédito mais bem estruturado
O custo da construção voltou a aumentar em junho e reforçou uma pressão que já aparece no caixa de construtoras e incorporadoras médias. O Índice Nacional de Custo da Construção, o INCC-M, calculado pela FGV IBRE, subiu 0,85% no mês, acima da alta de 0,77% registrada em maio. No acumulado em 12 meses, o indicador chegou a 6,71%, abaixo dos 6,82% observados no mês anterior, mas ainda em patamar relevante para empresas que operam com obras longas, orçamento fechado e recebíveis distribuídos ao longo do cronograma. No ano, o índice acumula alta de 4,05%. O dado de junho mostra uma mudança importante na composição da pressão.
Materiais, Equipamentos e Serviços desaceleraram de 1,02% para 0,80%, e Materiais e Equipamentos passaram de 1,08% para 0,86%. Serviços também perderam força, de 0,50% para 0,28%. A Mão de Obra, porém, acelerou de 0,43% em maio para 0,91% em junho, tornando-se o principal vetor de alta do índice. Para o setor imobiliário, essa composição é especialmente sensível. Material pode ser comprado, negociado ou estocado em determinadas etapas. Mão de obra, por outro lado, acompanha a execução diária da obra e pesa diretamente no cronograma, na produtividade e no desembolso recorrente. Na prática, mesmo com algum alívio em insumos, a obra continua ficando mais cara antes que a receita entre integralmente no caixa.
Uma das respostas possíveis a esse cenário está na estruturação financeira dos empreendimentos, especialmente em operações que usam recebíveis imobiliários como base para antecipar recursos e organizar o fluxo da obra. Em vez de depender apenas de linhas bancárias tradicionais, construtoras podem transformar contratos futuros em funding presente, desde que haja análise técnica do projeto, qualidade da carteira e acompanhamento rigoroso da destinação dos recursos. A discussão ganhou força porque o problema das médias construtoras não está apenas na taxa de juros, mas no tempo entre vender, receber e construir.
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Especialista no setor Alex Sales, fundador da Alumbra Empreendimentos Design, explica mais um pouco sobre isso.
“Quando a mão de obra acelera, a pressão deixa de ser apenas sobre o orçamento e passa a afetar o ritmo da obra. A construtora precisa pagar equipes, manter fornecedores, cumprir cronograma e preservar margem, muitas vezes antes de receber todo o fluxo esperado das vendas. Se o crédito entra tarde ou vem mal estruturado, uma obra viável pode perder eficiência financeira”, afirma Alex.
Já para André Luiz Haas Caruso, CEO da Pilar Capital, a aceleração do INCC-M em junho reforça a necessidade de tratar crédito como parte da engenharia financeira do empreendimento, e não como uma solução emergencial.
“O crédito estruturado permite casar melhor recebíveis, desembolsos e evolução física da obra. Não é simplesmente antecipar recurso. É criar uma estrutura que dê fôlego ao projeto sem comprometer a governança financeira da empresa”, completa.
O aprofundamento do problema está no ciclo da construção civil. Diferentemente de outros setores, em que preço e custo podem ser reajustados com maior velocidade, uma obra carrega compromissos firmados meses ou anos antes da entrega. O INCC-M é acompanhado pelo mercado justamente porque mede a variação de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra das construções residenciais, funcionando como termômetro da evolução dos custos de produção. Em junho, cinco das sete capitais pesquisadas pela FGV apresentaram desaceleração nas taxas de variação, caso de Salvador, Brasília, Belo Horizonte, Recife e Porto Alegre. Rio de Janeiro e São Paulo, porém, tiveram aceleração, com altas de 1,28% e 1,14%, respectivamente, acima da média nacional.
O recorte regional importa porque grandes centros concentram lançamentos, custos trabalhistas, disputa por fornecedores e maior pressão sobre terrenos e serviços. Para grandes incorporadoras, parte dessa volatilidade pode ser absorvida por caixa próprio, acesso a mercado de capitais, securitização e relacionamento bancário mais amplo. Para construtoras médias, a margem de manobra costuma ser menor. Um atraso na liberação de crédito pode alongar o ciclo financeiro, reduzir a capacidade de novos lançamentos e aumentar o risco de renegociação com fornecedores e compradores. Para o investidor, o ponto também é relevante: obras com funding mal dimensionado ficam mais expostas a atraso, perda de rentabilidade e deterioração da qualidade dos recebíveis.
A leitura macroeconômica reforça a importância desse ajuste. A Selic está em 14,25% ao ano, após o Banco Central reduzir a taxa pela terceira reunião consecutiva em junho, mas a autoridade monetária segue sinalizando cautela diante de expectativas de inflação acima da meta, riscos externos e incertezas sobre o ritmo da atividade. O mercado também passou a enxergar um ciclo de queda mais lento, com a projeção para a Selic no fim de 2026 em 14% ao ano no Boletim Focus.
Para a construção civil, isso cria uma equação difícil: o custo da obra segue subindo, a mão de obra voltou a pressionar, o crédito bancário continua seletivo e a queda dos juros não parece rápida o suficiente para aliviar o caixa no curto prazo. A alta de 0,85% do INCC-M em junho, portanto, não é apenas um dado de inflação setorial. Ela mostra que o risco financeiro da obra está cada vez mais ligado à capacidade de planejar funding, prazo e recebíveis.
“O setor imobiliário não precisa apenas de crédito mais barato, precisa de crédito mais bem estruturado. Em um ciclo de juros ainda restritivo, a construtora que organiza recebíveis, cronograma e desembolso consegue proteger margem e entregar obra. A que trata o financiamento como uma decisão de última hora fica mais exposta ao INCC, ao banco e ao tempo”, afirma André Caruso, CEO da Pilar Capital.
