Com juros altos e crédito mais caro, o home equity ganha espaço para reorganizar dívidas, reforçar o caixa e financiar projetos de longo prazo.
O crédito com garantia de imóvel, também conhecido como home equity, ganhou tração em São Paulo em um momento de juros elevados, inadimplência recorde e maior pressão sobre o caixa de empresas e famílias. Nos últimos 12 meses, as operações de crédito com imóvel em garantia no estado cresceram 18,8% em relação ao mesmo período do ano anterior, segundo levantamento da Friggi & Secco. O ticket médio das operações chegou a R$ 3,6 bilhões refletindo uma mudança no perfil de uso do produto: mais do que cobrir emergências, empresas, produtores, profissionais liberais e famílias passaram a usar o patrimônio imobiliário para reorganizar dívidas, reforçar caixa, financiar expansão, alongar passivos ou antecipar projetos que não cabem nas linhas tradicionais de curto prazo.
O movimento local acompanha uma tendência nacional. No 1º trimestre de 2026, as concessões de crédito com imóvel em garantia somaram R$ 3,166 bilhões no país, alta de 25,83% sobre o mesmo período de 2025 e maior volume já registrado para o período. Mais do que cobrir emergências, empresas, produtores, profissionais liberais e famílias passaram a usar o patrimônio imobiliário para reorganizar dívidas, reforçar caixa, financiar expansão, alongar passivos ou antecipar projetos que não cabem nas linhas tradicionais de curto prazo.
A força de São Paulo ajuda a explicar por que o home equity deixou de ser tratado apenas como uma alternativa para momentos de aperto. Em um estado com mercado imobiliário mais líquido, maior concentração de empresas, renda formal mais elevada e alto volume de imóveis urbanos passíveis de garantia, o modelo passou a competir com linhas mais caras de crédito pessoal, capital de giro e refinanciamento de dívidas. Em maio, o estoque total de crédito no Brasil chegou a R$ 7,3 trilhões, enquanto a inadimplência nas operações com recursos livres subiu para 6,2%, o maior nível da série histórica iniciada em março de 2011.
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No mesmo período, as taxas do crédito livre ficaram em 49,5% ao ano, e o crédito pessoal sem garantia chegou a 142,7% ao ano.
“São Paulo concentra uma parte importante dessa virada porque reúne 2 elementos que raramente caminham juntos no Brasil: patrimônio imobiliário relevante e necessidade constante de liquidez. O imóvel, que antes era visto apenas como reserva de longo prazo, começa a ser usado como uma ferramenta de gestão financeira. A diferença é que isso só faz sentido quando a operação nasce com finalidade clara, prazo adequado e capacidade real de pagamento”, afirma Alberto Friggi, CEO da Friggi & Secco.
A mudança também é comportamental. Durante anos, usar o imóvel como garantia carregou a percepção de decisão extrema, quase sempre associada à falta de alternativa. Agora, o crescimento em São Paulo indica que parte dos tomadores passou a enxergar a operação como uma forma de trocar dívidas caras por contratos mais longos, preservar capital de giro, financiar estoque, reformar imóveis, investir em expansão ou atravessar ciclos de receita com mais previsibilidade. A garantia reduz o risco da operação para a instituição financeira e, por isso, permite condições mais competitivas do que linhas sem garantia.
A análise inicial pode ser concluída em até 5 dias, mas o ritmo da contratação depende de documentação, perfil do imóvel, finalidade do crédito, vistoria, laudo e registro da garantia.
“Para uma empresa, um produtor ou uma família, o prazo do dinheiro é tão importante quanto o custo. Saber quando o recurso pode chegar muda a qualidade da decisão. Quando existe clareza sobre análise, documentação, garantia e cronograma, o cliente consegue planejar melhor o uso do crédito e evita transformar uma necessidade financeira em uma operação improvisada”, afirma Friggi.
O avanço do home equity em São Paulo ocorre em uma economia em que o patrimônio das famílias e empresas nem sempre se converte rapidamente em caixa. Para negócios, o imóvel em garantia pode apoiar a troca de dívidas caras por contratos mais longos, a recomposição de capital de giro, a compra de estoque e a expansão de unidades. Para produtores, pode ajudar na compra de insumos, em investimentos antes da geração de receita e na equalização de fluxo em atividades marcadas por sazonalidade. Para famílias, pode servir à reorganização de passivos, reformas ou projetos de maior prazo.
“O crescimento do home equity mostra que o mercado chegou a um ponto em que patrimônio parado e caixa pressionado não podem mais caminhar separados. A questão deixou de ser apenas buscar crédito mais barato. É transformar um ativo relevante em liquidez com prazo, previsibilidade e finalidade definida. Quando essa estrutura é bem desenhada, o crédito não entra como mais uma dívida na mesa, mas como uma decisão capaz de reorganizar o caixa, preservar fôlego e sustentar movimentos importantes de crescimento”, afirma Thiago Secco, CFO da Friggi & Secco.
