Caso de imóvel em Minas Gerais com benfeitorias pendentes de averbação chama atenção para custos que podem ficar a cargo do arrematante
O preço abaixo do valor de mercado costuma ser um dos principais atrativos dos leilões de imóveis. Mas a diferença entre o valor de avaliação e o preço de arrematação nem sempre corresponde à economia efetivamente obtida pelo comprador.
Um caso envolvendo um imóvel rural em Ipuíuna, no Sul de Minas Gerais, ajuda a ilustrar essa situação. O edital informa a existência de benfeitorias pendentes de averbação e prevê que custos e providências para a regularização, inclusive questões relacionadas a divisas, medidas e confrontações, poderão ficar a cargo do arrematante.
Para o advogado Igor Lopes Assunção, especialista em leilões judiciais e imobiliários, esse tipo de situação reforça a necessidade de analisar o custo global da aquisição antes de definir o valor de um lance.
“A ‘economia real’ de um imóvel adquirido em leilão não pode ser calculada apenas pela diferença entre o valor de avaliação e o preço do lance. O arrematante precisa considerar o custo total da operação, incluindo comissão do leiloeiro, impostos, despesas de registro e, principalmente, eventuais gastos necessários para regularização do imóvel, desocupação e adequação da situação registral”, explica o Igor.
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Desconto maior exige atenção redobrada
A cautela ganha ainda mais importância nos segundos leilões, etapa em que os imóveis costumam ser oferecidos por valores mais baixos e, justamente por isso, podem atrair compradores pela expectativa de descontos mais elevados.
“Nos segundos leilões, em que normalmente há descontos mais expressivos, esse cuidado deve ser ainda maior. Um imóvel aparentemente muito barato pode exigir despesas relevantes depois da aquisição. Benfeitorias não averbadas, divergências de área, necessidade de levantamento topográfico, retificação de matrícula ou outras pendências podem reduzir substancialmente a vantagem econômica inicialmente apresentada”, explica o especialista.
Na prática, problemas dessa natureza podem exigir a contratação de profissionais especializados, levantamentos técnicos, atualização de informações sobre área e confrontações, retificação da matrícula e procedimentos de averbação perante o Registro de Imóveis.
Em imóveis rurais, divergências entre a descrição registral e a situação encontrada no local podem tornar essa análise ainda mais importante.
Due diligence deve anteceder o lance
Segundo Igor, o interessado deve examinar não apenas o valor anunciado e as condições de pagamento, mas também toda a documentação disponível sobre o imóvel, especialmente o edital e a matrícula.
“Por isso, antes de qualquer lance, é fundamental analisar com atenção o edital, a matrícula atualizada e a situação jurídica e física do imóvel. O verdadeiro desconto de um leilão é aquele que permanece depois de contabilizados todos os custos e riscos necessários para transformar a arrematação em um imóvel efetivamente regular e utilizável” afirma.
A análise prévia permite ao comprador estimar despesas que poderão surgir depois da aquisição e incorporá-las ao cálculo do limite máximo que está disposto a oferecer pelo bem.
Assim, um desconto nominal elevado pode continuar representando uma boa oportunidade, mas sua atratividade econômica só pode ser medida depois de consideradas as despesas necessárias para transferência, regularização e utilização efetiva do imóvel.
