Juros ainda elevados, definição das eleições e transição da reforma tributária entram na conta de quem avalia comprar ou investir em imóveis; especialista vê possibilidade de retomada após as urnas
Comprar agora ou esperar a definição das eleições? A dúvida entrou na conta de quem avalia adquirir ou investir em imóveis neste segundo semestre.
O momento coincide com um cenário econômico que ainda exige cautela. Em setembro, o Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a Selic em 0,25 ponto percentual, para 13,75% ao ano. Apesar do início do ciclo de queda, os juros permanecem em patamar elevado e continuam sendo uma variável importante para um setor no qual boa parte das operações depende de crédito e financiamento. O Banco Central também apontou moderação gradual da atividade econômica, embora tenha destacado que o mercado de trabalho permanece aquecido.
Na inflação, o cenário apresenta sinais distintos. O IPCA caiu 0,32% em agosto, enquanto o acumulado em 12 meses ficou em 4,22%, segundo o IBGE. A esse ambiente se somam as mudanças relacionadas à implementação da reforma tributária, que também passaram a integrar os cálculos de quem pretende realizar negócios imobiliários.
Para André Zalcman, CEO do Leilão Eletrônico e especialista em mercado imobiliário e leilões judiciais e extrajudiciais, os períodos eleitorais costumam levar parte dos investidores a adotar uma postura mais cautelosa, principalmente diante da possibilidade de mudanças nas diretrizes econômicas.
“Tradicionalmente, o período de eleições é um momento em que percebemos uma retração no mercado imobiliário. Quando existe a possibilidade de uma transição de governo, muitos investidores tentam se posicionar e acabam esperando uma definição antes de fazer novos negócios. É um comportamento que percebemos no mercado brasileiro: existe dinheiro para investir e interesse em imóveis, mas uma parcela das pessoas prefere aguardar o fim do ciclo eleitoral para tomar a decisão”, afirma Zalcman.
As eleições gerais de 2026 tiveram o primeiro turno no último domingo 4 de outubro. E terá segundo turno para presidente, a votação ocorrerá em 25 de outubro. Para Zalcman, a relevância dessas datas para o mercado não está relacionada a um resultado específico, mas à redução da indefinição que antecede as urnas.
“Independentemente de quem vença, depois do fim geral das eleições o mercado passa a trabalhar com uma definição que hoje ainda não eiste. O investidor consegue olhar novamente para o cenário, fazer suas contas e decidir onde vai colocar o dinheiro. Por isso, minha expectativa é de que parte das decisões que estão sendo adiadas volte para a mesa depois do encerramento do ciclo eleitoral”, explica.
Leilões sentem cautela de forma mais direta
Se esse comportamento pode aparecer em diferentes segmentos do mercado imobiliário, nos leilões ele ganha uma característica particular: a presença significativa de investidores entre os participantes.
Segundo Zalcman, o Leilão Eletrônico já percebe compradores que normalmente participam das disputas preferindo aguardar o fim das eleições antes de voltar a investir.
“No caso dos leilões, esse movimento fica ainda mais evidente porque temos uma presença muito forte de investidores. Durante esse período, percebemos menos gente participando e ouvimos muitas pessoas dizendo: ‘vou esperar terminar o ciclo das eleições e depois volto para o mercado imobiliário”,afirma.
Ao mesmo tempo, os leilões judiciais e extrajudiciais continuam seguindo seus próprios cronogramas. Imóveis permanecem sendo colocados à venda mesmo quando uma parcela dos potenciais compradores decide adiar a entrada no mercado.
Essa combinação pode alterar a dinâmica de algumas disputas. Para quem já pretendia comprar e não considera necessário esperar a definição eleitoral, Zalcman avalia que determinados certames podem apresentar menor concorrência.
“Quem não quiser esperar até o fim das eleições pode encontrar uma oportunidade justamente porque temos menos gente participando. Isso não significa que o imóvel necessariamente será arrematado por um valor menor, porque existem lance mínimo e regras próprias em cada leilão, mas pode haver menos compradores disputando determinados ativos”, explica.
Leilão reúne 209 oportunidades de imóveis no país
Pós-eleição pode trazer de volta decisões represadas
A expectativa de Zalcman é que o encerramento do período eleitoral geral retire uma das variáveis que hoje pesam sobre a tomada de decisão. Isso não significa, porém, que todos os obstáculos para o mercado imobiliário desaparecerão depois das urnas.
A Selic continuará em nível elevado mesmo após os cortes recentes, enquanto crédito, inflação e atividade econômica seguirão influenciando as decisões de compradores e investidores. A diferença, segundo o executivo, é que o resultado eleitoral elimina uma das indefinições presentes no cenário atual.
“Hoje temos alguns fatores acontecendo ao mesmo tempo. As eleições deixam parte dos investidores mais cautelosa, os juros estão caindo, mas ainda permanecem elevados, e temos também mudanças tributárias no horizonte. Depois das eleições, pelo menos uma dessas incertezas sai da mesa”, afirma.
No mercado de leilões, o executivo acredita que esse movimento pode aparecer no retorno de investidores que decidiram permanecer fora das disputas nas últimas semanas.
“Tem muita gente nos dizendo que está esperando as eleições terminarem para voltar ao mercado. Se essa demanda represada retornar, podemos ter uma retomada da participação nos leilões ainda na reta final do ano”, acrescenta.
Reforma tributária adiciona outra variável para 2027
Além das eleições e dos juros, as mudanças trazidas pela reforma tributária também entraram no radar de quem compra e vende imóveis. O novo sistema estabelece regras específicas para operações imobiliárias, e a transição avança para uma nova etapa a partir de 2027.
Para Zalcman, essa mudança pode fazer com que investidores que já pretendiam realizar uma operação avaliem com mais atenção o momento de concretizar o negócio.
“A reforma tributária também está no radar. Quem já pretendia fazer um negócio imobiliário precisa entender como as novas regras vão impactar sua operação e avaliar se faz sentido concluir esse negócio ainda em 2026 ou levá-lo para o próximo ano. É mais uma variável que o investidor está colocando na conta”, explica.
Com isso, os últimos meses de 2026 podem reunir dois movimentos, na avaliação do executivo: o retorno de investidores que hoje aguardam a definição eleitoral e a análise das novas regras que entrarão no planejamento dos negócios imobiliários a partir de 2027.
“Minha expectativa para o pós-eleição é positiva justamente porque teremos uma definição. Não se trata de preferência por um resultado ou outro. Para quem investe, ter mais clareza sobre o cenário ajuda a voltar a fazer contas, avaliar riscos e tomar decisões. Acredito que parte de quem está esperando hoje volte a olhar para imóveis e leilões depois que esse ciclo terminar”, conclui Zalcman.
