Embora as mudanças na tributação possam pressionar os valores dos aluguéis, a expectativa é de que o aumento da oferta formal de imóveis ajude a reduzir uma eventual alta dos preços.
A Reforma Tributária poderá provocar um efeito indireto, mas extremamente relevante no mercado de locação imobiliária: o aumento da quantidade de imóveis formalmente disponíveis para aluguel. Isso porque, hoje, parte significativa do chamado déficit de imóveis para locação não decorre necessariamente da inexistência de unidades, mas da presença de propriedades operadas de maneira informal, ou seja, sem contratos registrados ou não declaradas à Receita Federal.
A expectativa é de que, com a implementação da Reforma Tributária e, consequentemente, o aumento do custo e da complexidade de manter determinadas operações fora do sistema formal, proprietários que hoje alugam seus imóveis diretamente aos inquilinos possam migrar para imobiliárias, a fim de administrar contratos, pagamentos e obrigações tributárias.
Na prática, levantamentos realizados com base nas carteiras de imobiliárias poderiam registrar um crescimento expressivo da oferta de imóveis para locação, não necessariamente porque novas unidades foram construídas, mas porque imóveis que já estavam alugados ou disponíveis passaram a ser formalmente identificados.
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Hoje, a projeção, segundo levantamento feito pela Konex Negócios Imobiliários, é que seja necessária a ampliação em cerca de 20% na quantidade de imóveis disponíveis para locação, para possibilitar um equilíbrio entre oferta e demanda.
“Esse movimento pode alterar a leitura sobre o déficit de locação no país, se uma parcela relevante dos imóveis hoje classificados como ‘ausentes’ passar a ser incorporada às estatísticas”, afirma Bruno Caprara, CEO da Konex.
Para se ter uma ideia, a estimativa é que só na capital paulista, o déficit habitacional possa variar de aproximadamente 400 mil a 625 mil moradias.
A mudança de comportamento dos proprietários vem sendo vista como um dos principais efeitos esperados com a Reforma Tributária. A migração tende a produzir dois resultados simultâneos: de um lado, pode ampliar a segurança jurídica dos contratos, melhorar o controle de pagamentos e reduzir conflitos entre locadores e inquilinos. De outro, pode aumentar a quantidade de imóveis registrada nas carteiras das empresas do setor.
Embora exista a expectativa de que a Reforma Tributária pressione os valores dos aluguéis, principalmente porque proprietários que antes operavam de maneira informal poderão passar a arcar com novos custos tributários, administrativos e de intermediação, o aumento da oferta formal de imóveis pode atuar em sentido contrário.
Para o especialista, à medida que mais unidades sejam incorporadas e se tornem efetivamente identificáveis no mercado, a maior concorrência entre os proprietários poderá limitar a capacidade de repassar integralmente os custos aos inquilinos.
“Ou seja, a ampliação da oferta pode funcionar como um mecanismo de contenção, ajudando a frear uma eventual alta dos aluguéis e a preservar, ao menos parcialmente, o equilíbrio entre preços, demanda e capacidade de pagamento das famílias”, conclui Bruno Caprara.
