Especialista alerta para prática contratual que pode gerar devolução em dobro a compradores, com essa cobrança indevida do INCC
Uma prática contratual pouco percebida por compradores de imóveis na planta pode ter elevado indevidamente o custo final de milhares de contratos no país. O problema envolve a cobrança mensal do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) em contratos com prazo efetivo inferior a 36 meses.
Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário, Daniel Vicentini, praticamente todas incorporadoras simulam prazos contratuais para justificar essa cobrança.
“Em muitos casos, parcelas simbólicas após a entrega das chaves são incluídas apenas para fazer o contrato parecer superior a 36 meses, permitindo a cobrança mensal da correção monetária”, explica.
Na prática, funciona assim: um imóvel de R$ 500 mil, comprado em janeiro de 2024 com entrega em dezembro de 2026, teria prazo real de 35 meses. Porém, se o contrato incluir duas parcelas residuais de R$ 1000 após a entrega das chaves, ele passa a aparentar 37 meses.
Essa diferença pode mudar toda a lógica de correção monetária. Em um contrato desse porte, a aplicação mensal do INCC pode gerar um custo extra entre R$ 25 mil e R$ 40 mil. Caso a cobrança seja considerada indevida, a restituição pode chegar a R$ 50 mil a R$ 80 mil, considerando devolução em dobro.
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Porém, pela interpretação dos artigos 46 e 47 da Lei 10.931/04, contratos com prazo efetivo inferior a 36 meses entre assinatura e quitação durante a obra deveriam ter correção monetária anual — e não mensal.
O principal sinal de alerta é a presença de parcelas de baixo valor após a entrega do imóvel, especialmente em contratos quitados ou financiados em menos de três anos.
“O comprador muitas vezes só percebe o problema quando vê o saldo devedor subir continuamente, mesmo pagando as parcelas em dia”, afirma Vicentini.
Em imóveis de maior valor, o impacto pode ser ainda mais expressivo. Em um contrato de R$ 800 mil, a cobrança indevida pode representar prejuízo entre R$ 32 mil e R$ 64 mil, com potencial de recuperação superior a R$ 120 mil.
Segundo o especialista, os valores cobrados indevidamente costumam variar entre 4% e 8% do valor original do imóvel, tornando o tema cada vez mais relevante em meio ao crescimento dos lançamentos imobiliários no país.
