É preciso investir em manutenção de estruturas e edificações antigas, mas também garantir melhor conectividade, energia solar, recarga para veículos elétricos e outras soluções de modernização
O envelhecimento do parque imobiliário brasileiro tem levado um número crescente de condomínios a investir em reformas, modernizações e adequações estruturais. Levantamentos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mostram que grande parte dos edifícios residenciais das principais capitais brasileiras foi construída entre as décadas de 1970 e 1990, o que significa que milhares de empreendimentos já ultrapassaram 30 ou 40 anos de uso. Nessa fase, componentes como fachadas, instalações elétricas, sistemas hidráulicos, elevadores e impermeabilizações passam a demandar intervenções mais frequentes.
Além da necessidade de preservar estruturas envelhecidas, os condomínios vêm sendo pressionados a adaptar sua infraestrutura às novas demandas dos moradores. O crescimento do trabalho remoto, a expansão dos serviços digitais e a maior utilização de dispositivos conectados elevaram a procura por redes de internet de alta velocidade e melhor distribuição de banda larga dentro dos edifícios.
Simultaneamente, iniciativas voltadas à sustentabilidade têm exigido investimentos em geração de energia solar para áreas comuns, instalação de estações de recarga para veículos elétricos, iluminação em LED, sistemas de reuso de água e soluções para maior eficiência energética.
“Essas adequações deixaram de ser diferenciais e passaram a integrar o planejamento de modernização dos empreendimentos”, afirma Sarah Castro, diretora Comercial do Cerus, fintech especializada em soluções financeiras para condomínios.
Segundo Sarah, esse cenário torna ainda mais importante o planejamento técnico e financeiro das obras, além do cumprimento das exigências legais para aprovação das intervenções, que devem estar em consonância com a legislação condominial, especialmente das regras previstas no Código Civil e na Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/1964).
“É preciso observar que, dependendo do tipo de intervenção, a legislação exige aprovação em assembleia, observância dos quóruns legais e, nos casos de obras que alterem a estrutura, a fachada ou as áreas comuns, a apresentação de laudos técnicos para garantir a segurança da edificação, a conformidade jurídica das intervenções e a preservação dos direitos de todos os condôminos, detalha o executivo do Cerus.
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Reformas mais comuns em edifícios antigos
O fato é que o envelhecimento dos condomínios tem alterado o perfil dos investimentos realizados. De acordo com entidades do setor, as principais obras concentram-se na recuperação de fachadas, impermeabilização de lajes e garagens, substituição de prumadas hidráulicas, modernização das instalações elétricas, troca ou atualização de elevadores, adequação às normas de acessibilidade, instalação de sistemas de segurança eletrônica, reformas de telhados e coberturas, além da revitalização de áreas comuns.
“Nos últimos anos, essa lista passou a incluir investimentos em infraestrutura tecnológica e sustentabilidade. Entre as intervenções que ganharam espaço estão a ampliação da capacidade elétrica para suportar carregadores de veículos elétricos, instalação de painéis fotovoltaicos para reduzir despesas com energia nas áreas comuns, modernização da rede de telecomunicações para receber fibra óptica de alta capacidade, implementação de sistemas inteligentes de controle de acesso, monitoramento por câmeras conectadas à nuvem e automação predial para gerenciamento de iluminação, consumo de energia e segurança”, explica Sarah.
Outro fator que tem motivado as intervenções é a necessidade de atender às normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), principalmente aquelas relacionadas ao desempenho das edificações e à manutenção predial, que reforçam a importância de inspeções periódicas e manutenção preventiva para reduzir riscos estruturais.
Gastos elevados impulsionam busca por crédito
As despesas com reformas costumam representar grandes investimentos extraordinários, que a depender da complexidade da intervenção, obras de recuperação de fachada, substituição de elevadores ou reforço estrutural podem consumir centenas de milhares, ou até milhões de reais em condomínios de médio e grande porte.
“A incorporação de novas tecnologias hoje é necessária, mas também eleva o volume de investimentos. Isso porque, embora reduzam custos operacionais no longo prazo, projetos como energia solar, infraestrutura para mobilidade elétrica, atualização das redes de dados e sistemas inteligentes, exigem desembolsos significativos, reforçando a necessidade de planejamento financeiro e acesso a linhas de crédito específicas para esse tipo de modernização”, aponta Sarah.
Esta percepção é comprovada por estudos da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), que mostram que os custos da construção civil registraram forte alta nos últimos anos, elevando de modo expressivo o valor das obras de manutenção e modernização. Ao mesmo tempo, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), acumulou aumentos expressivos desde a pandemia, pressionando os orçamentos dos condomínios.
