Novo sistema tributário impacta imóveis de forma diferente, não deve provocar alta dos preços, mas exige planejamento de empresas e compradores
A entrada em vigor gradual da reforma tributária tem levantado dúvidas sobre os efeitos da nova tributação para o mercado imobiliário. Embora exista a percepção de que a mudança resultará em imóveis mais caros, a realidade tende a ser mais complexa e dependerá do perfil do empreendimento.
De acordo com Nathan Biscaro Santos, advogado tributarista do Salamacha, Abagge e Calixto Advocacia, o novo sistema criou um regime específico para o setor imobiliário, com redução de 50% na alíquota dos novos tributos incidentes sobre a venda de imóveis e mecanismos que diminuem a base de cálculo da tributação.
Ele explica que, na prática, imóveis residenciais de padrão popular e médio tendem a sofrer impacto reduzido, porque os descontos previstos na legislação representam uma parcela significativa do valor do imóvel. Já empreendimentos comerciais e imóveis de alto padrão podem sentir efeitos maiores, uma vez que esses redutores têm peso proporcionalmente menor sobre o preço final.
Além dos reflexos para consumidores, o novo modelo exige planejamento das construtoras e incorporadoras durante o período de transição, que seguirá até 2033. Segundo Nathan, um dos principais desafios será a escolha dos regimes tributários disponíveis para empreendimentos enquadrados nas regras transitórias.
“As empresas precisam avaliar cuidadosamente a opção pelos regimes de transição previstos para incorporações e loteamentos registrados até os prazos estabelecidos pela legislação. Essas opções são irretratáveis e podem influenciar diretamente a rentabilidade dos projetos”, afirma.
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Outro ponto estratégico envolve a organização do estoque de terrenos e imóveis. O valor de aquisição desses ativos até 31 de dezembro de 2026 será determinante para o cálculo dos redutores que poderão diminuir a carga tributária nas vendas futuras.
O especialista também destaca que as empresas precisarão revisar processos internos, adaptar sistemas de gestão e até renegociar contratos com fornecedores.
“O imposto passará a ser recolhido conforme os pagamentos efetuados pelo comprador, e o regime tributário adotado pelos fornecedores impactará diretamente a recuperação de créditos tributários e, consequentemente, o custo das obras”, explica.
Para quem pretende adquirir um imóvel, a recomendação é cautela antes de antecipar ou adiar a compra apenas por causa da reforma tributária. Empreendimentos enquadrados nos regimes de transição já possuem carga tributária definida, enquanto os novos projetos deverão contar com mecanismos legais que suavizam os impactos da mudança, especialmente no segmento residencial.
“A decisão de compra deve considerar fatores como juros, oferta, demanda e condições de financiamento, que continuam tendo influência muito maior sobre o preço dos imóveis do que a reforma tributária isoladamente”, conclui.
