Especialista em mercado imobiliário, ensina como avaliar o preço de um imóvel e identificar quando o aluguel está acima do mercado
Encontrar um imóvel para alugar tem ficado mais caro em diversas cidades brasileiras. Segundo o Índice FipeZap, que acompanha o mercado de locação residencial em 36 das principais cidades do país, o valor médio do aluguel residencial subiu 2,45% no primeiro trimestre deste ano, desempenho superior à inflação registrada no mesmo período. A valorização dos aluguéis segue acima da inflação e exige mais atenção dos inquilinos na hora de avaliar se o preço do imóvel realmente está dentro da realidade do mercado.
O cenário reforça a importância de analisar diferentes fatores antes de fechar contrato, já que imóveis semelhantes podem apresentar diferenças significativas de preço dependendo da localização, das características e da demanda. Em alguns estados, como no Rio de Janeiro, a valorização é ainda maior, com alta de 18,2%, de acordo com os dados da Secovi Rio. Em São Paulo, o preço do aluguel teve a sua 12ª alta consecutiva no mês de maio, segundo o IVAR.
O especialista Paulo Dornelle, CEO da Okre Imóveis, reuniu seis dicas para não cair em ciladas na hora de alugar um imóvel:
1. Compare imóveis realmente semelhantes
Antes de qualquer coisa, é preciso pesquisar imóveis com características parecidas na mesma região: Área útil, número de quartos, vagas de garagem, idade do prédio e infraestrutura do condomínio fazem toda a diferença na comparação.
“Não basta comparar apenas o bairro. Dois imóveis na mesma rua podem ter valores completamente diferentes por conta do padrão da construção, estado de conservação ou área de lazer”, explica Paulo Dornelle.
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2. Analise o valor do metro quadrado
Uma forma de avaliar se o aluguel está de acordo com o mercado é calcular o valor do metro quadrado do imóvel. Para isso, basta dividir o valor mensal da locação pela área privativa (útil) e comparar o resultado com a média praticada na região. Essa análise ajuda a identificar quando o preço está acima, ou abaixo, do mercado.
“Também é importante considerar as características do condomínio. Imóveis em condomínios residenciais costumam ter um valor de aluguel mais elevado porque oferecem diferenciais como portaria, controle de acesso, piscina, academia, salão de festas e outras áreas de lazer, fatores que contribuem para a valorização do metro quadrado”, explica o especialista.
3. Considere a localização exata
A valorização pode variar bastante dentro do mesmo bairro. Imóveis próximos ao metrô, praias, polos comerciais, escolas ou hospitais costumam ter maior demanda e, consequentemente, preços mais elevados. Já imóveis localizados em ruas menos movimentadas ou mais afastadas dos principais serviços tendem a apresentar valores mais competitivos.
“Considerar a localização do imóvel continua sendo fundamental no momento da avaliação, uma vez que, a oferta de serviços, a proximidade de centros comerciais e o fácil acesso ao transporte público seguem entre os principais diferenciais que influenciam o valor do aluguel”, pontua Dornelle.
4. Avalie o estado de conservação
Um imóvel recém-reformado normalmente justifica um aluguel maior. Por outro lado, unidades que exigirão gastos com pintura, pequenos reparos ou manutenção podem ter margem para negociação.
“O inquilino deve considerar quanto precisará investir para deixar o imóvel em boas condições. Esse custo também faz parte da conta”, destaca o especialista.
5. Observe o tempo em que o imóvel está anunciado
Imóveis que permanecem disponíveis por muito tempo podem indicar que o preço está acima da realidade do mercado. Nesses casos, existe maior possibilidade de negociação com o proprietário.
Segundo Paulo Dornelle, acompanhar há quanto tempo o imóvel está anunciado ajuda a entender o comportamento da oferta e fortalece a argumentação durante a negociação.
6. Avalie o custo total da moradia
O aluguel não deve ser analisado isoladamente. Condomínio, IPTU, consumo de água, gás e outras despesas podem alterar significativamente o custo mensal da moradia.
“Às vezes, um imóvel com aluguel aparentemente mais barato acaba sendo mais caro no fim do mês por causa das despesas adicionais. O ideal é analisar sempre o custo total antes de tomar a decisão”, conclui Paulo Dornelle.
