A decisão que condenou um condomínio por falhas que contribuíram para a morte de uma moradora chama atenção para até onde vai a responsabilidade da gestão condominial quando a segurança falha
A recente decisão do Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA), que condenou um condomínio por falhas de segurança relacionadas à morte da jornalista e servidora pública Vanessa Vieira de Souza, reacendeu uma discussão que afeta milhões de brasileiros que vivem em condomínios residenciais: afinal, em quais situações um condomínio pode ser responsabilizado judicialmente por crimes, acidentes ou ocorrências envolvendo moradores?
Embora o caso possua características específicas e tenha sido analisado com base em seus próprios elementos, especialistas avaliam que a decisão reforça uma tendência observada nos últimos anos: a crescente exigência de que condomínios adotem medidas efetivas de prevenção, controle e gestão de riscos.
Segundo informações divulgadas pelo TJBA, a condenação teve como fundamento falhas relacionadas ao controle de acesso e à atuação dos funcionários do empreendimento, fatores que, no entendimento da Justiça, contribuíram para o desfecho trágico do caso.
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Para Cristiano Pandolfi, sócio do escritório Toledo & Pandolfi Advogados, especialista em Direito Condominial e vice-presidente da ANACON, a repercussão da decisão deve servir de alerta para síndicos, administradoras e moradores de todo o país.
“É importante esclarecer que o condomínio não é automaticamente responsável por toda ocorrência registrada dentro de suas dependências. O que a Justiça costuma analisar é se existiam procedimentos adequados de segurança e se houve falha, omissão ou negligência na adoção dessas medidas”, explica.
Condomínios mais complexos e mais expostos
Nos últimos anos, os condomínios passaram por profundas transformações. Além de moradia, muitos empreendimentos se tornaram verdadeiros centros de convivência e circulação de pessoas.
Hoje é comum que um condomínio receba diariamente:
- moradores;
- visitantes;
- entregadores;
- prestadores de serviço;
- funcionários próprios;
- equipes terceirizadas.
Ao mesmo tempo, cresceram os investimentos em tecnologia, com a adoção de sistemas de reconhecimento facial, controle eletrônico de acesso, monitoramento por câmeras e portarias remotas.
Apesar disso, especialistas alertam que a presença da tecnologia não elimina, por si só, os riscos.
“Muitos condomínios criam uma falsa sensação de segurança ao investir em equipamentos modernos, mas deixam de lado algo fundamental: os protocolos. A Justiça não analisa apenas se havia câmeras ou reconhecimento facial. Ela analisa se existiam procedimentos claros e se eles eram efetivamente cumpridos”, afirma Pandolfi.
O que a Justiça costuma avaliar
Em ações envolvendo falhas de segurança, os tribunais normalmente analisam diversos fatores para verificar se houve responsabilidade do condomínio.
Entre os principais pontos observados estão:
- controle de acesso de visitantes;
- cadastro de prestadores de serviço;
- funcionamento da portaria;
- treinamento de funcionários;
- manutenção dos equipamentos de segurança;
- cumprimento das regras internas;
- registros de ocorrências anteriores.
A existência de protocolos formalizados também pode ser decisiva.
“Em muitos processos, atas de assembleia, contratos de prestação de serviços, registros de manutenção e relatórios de ocorrências acabam se tornando elementos importantes para demonstrar que a gestão adotava medidas preventivas adequadas”, explica o especialista.
Cresce a judicialização das relações condominiais
O caso da Bahia também evidencia um fenômeno cada vez mais frequente: a judicialização da vida em condomínio.
Questões que antes eram resolvidas internamente passaram a chegar aos tribunais com mais frequência, envolvendo desde conflitos entre moradores até situações relacionadas à segurança, manutenção e responsabilidade civil.
Além de ocorrências criminais, os condomínios vêm enfrentando ações relacionadas a:
- acidentes em áreas comuns;
- falhas em elevadores;
- quedas em piscinas e academias;
- incêndios;
- danos causados por falta de manutenção;
- problemas envolvendo funcionários e prestadores de serviço.
Para especialistas, esse cenário exige uma postura cada vez mais profissional da gestão condominial.
“O síndico deixou de ser apenas um administrador de rotina. Hoje ele também atua como gestor de riscos. Isso exige planejamento, documentação, acompanhamento técnico e atualização constante dos procedimentos internos”, afirma Pandolfi.
Segurança deixou de ser apenas uma questão operacional
Se no passado a preocupação dos condomínios estava concentrada principalmente na manutenção e conservação do patrimônio, atualmente a segurança passou a ocupar posição estratégica na gestão.
O crescimento da população que vive em condomínios, aliado ao aumento da circulação de pessoas e à evolução tecnológica, ampliou os desafios enfrentados diariamente por síndicos e administradoras.
Para Pandolfi, o principal aprendizado deixado por decisões como a do TJBA é que a segurança não pode ser tratada apenas como um conjunto de equipamentos.
“Mais do que investir em tecnologia, os condomínios precisam investir em governança, treinamento e gestão de riscos. A segurança deixou de ser apenas uma questão operacional e passou a ser uma questão jurídica. E quanto mais cedo os condomínios compreenderem isso, menores serão as chances de enfrentar problemas graves no futuro”, conclui.
