O STJ reforça proteção ao consumidor, limita retenções e determina devolução imediata dos valores pagos
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em contratos de compra e venda de imóveis com relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) deve prevalecer sobre a Lei 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato. A decisão traz impactos diretos para quem compra e para quem vende imóveis, ao estabelecer novas regras sobre devolução de valores e limites de descontos em caso de rescisão contratual.
O Tribunal considerou que o inciso II do artigo 32-A da Lei do Distrato — que permite a retenção de até 10% do valor total do contrato — pode gerar situações de enriquecimento sem causa por parte do vendedor, já que o cálculo incide sobre o valor global do contrato e não sobre o que o comprador pagou.
Com o novo entendimento, o STJ determinou que, nas relações de consumo, a soma dos descontos não pode ultrapassar 25% do que foi efetivamente pago pelo comprador. Ou seja, a Lei do Distrato continua sendo utilizada como base, mas dentro dos limites do CDC.
A Corte também reafirmou que a taxa de fruição — valor cobrado pelo uso do imóvel — só pode ser cobrada se o bem estiver edificado. Caso contrário, a cobrança é considerada ilegal. Outro ponto relevante é que a devolução dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, e não em até 12 parcelas, como previa a Lei do Distrato. O parcelamento, segundo o STJ, configura prática abusiva nas relações de consumo (Tema 577 e Súmula 543 do STJ).
Para Fernanda Melendez, sócia do escritório Juveniz Jr. Rolim Ferraz Advogados, a decisão “reforça a função protetiva do direito do consumidor e corrige distorções que vinham prejudicando o comprador em situações de distrato”. Ela destaca que o julgamento “traz mais segurança jurídica e previsibilidade para ambas as partes, já que define parâmetros claros sobre o que pode ou não ser retido”.
A especialista também observa que o entendimento do STJ deve provocar ajustes nos contratos e nas práticas comerciais do setor. “Construtoras e loteadoras podem se beneficiar ao considerar o entendimento do STJ e as regras do CDC já na fase de negociação, planejamento financeiro e elaboração dos contratos. Incorporar esses limites e exigências ao modelo de negócio contribui para maior previsibilidade, segurança jurídica e fortalecimento da relação de confiança com os clientes”, conclui Fernanda.
| Lei do Distrato | Lei do Distrato em Relação Consumerista (CDC) |
| Retenção Direito à retenção em até 10% do valor do contrato, além de encargos, impostos e comissão de corretagem. | Retenção Retenção, encargos, impostos e comissão, somados, estão limitados a 25% do valor efetivamente pago pelo comprador. |
| Taxa de fruição Pode ser cobrada se houver edificação no imóvel. | Taxa de fruição Pode ser cobrada se houver edificação no imóvel; não está inserida no limite dos 25%. |
| Cláusula penal moratória equivalente ao locativo (Tema 970/STJ) Se houver, não pode ser cobrada taxa de fruição. | Cláusula penal moratória equivalente ao locativo (Tema 970/STJ) Se houver, não pode ser cobrada taxa de fruição. |
| Devolução dos valores O valor a ser reembolsado pode ser devolvido em até 12 parcelas mensais, em um prazo de 6 a 12 meses, a depender da conclusão das obras. | Devolução dos valores O valor deve ser devolvido em parcela única e imediata. |
